Er valt woensdag wél veel te kiezen op het gebied van wonen

Moet twee derde van alle Nederlanders in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, of moet de markt juist zorgen voor nieuwe koopwoningen?

Voor de kiezer die wonen belangrijk vindt, valt komende woensdag veel meer te kiezen dan de landelijke tv-debatten tot nog toe doen vermoeden. Want wonen mag volgens kiezersonderzoek tot de belangrijkste verkiezingsthema’s horen, vergeleken met migratie en bezuinigen op de zorg komt het er in de media bekaaid vanaf.

De hevigste woordenstrijd wordt gevoerd op twee punten: afbouw van de hypotheekrenteaftrek, en de voorrang voor statushouders bij toewijzing van huurwoningen. En behoud ervan of niet, beide maatregelen zorgen niet voor de bouw van veel extra woningen.

En toch noemen bijna alle verkiezingsprogramma’s de noodzaak van woningbouw. De meeste partijen die hun programma lieten doorrekenen door het Centraal Planbureau, trekken er meer geld voor uit. Maar hoe, waar en welke woningen gebouwd moeten worden, dat verschilt per partij.

Drie ideologische kwesties verdelen die partijen:

1Beleggers of corporaties?

Eerst de cijfers. De kabinetsdoelstelling van 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar wordt structureel niet gehaald. Door migratie en bevolkingsontwikkeling schommelt het acute tekort rond de 400.000 woningen. Wie moet die gaan bouwen?

Woningmarkteconoom Stefan Groot van de Rabobank analyseerde de woonprogramma’s van partijen die vijf of meer zetels peilen. Hij onderscheidt twee politieke blokken met een eigen probleemanalyse. „De vraag luidt: wie heeft er gefaald op de woningmarkt? Het ene blok vindt dat het de overheid is, het andere de markt.”

Het blok dat vindt dat de overheid heeft gefaald, wil woningbeleggers nu vrij baan geven om voor meer woningen te zorgen. VVD, BBB en JA21 willen bijvoorbeeld de huurprijsregulering van oud-woonminister Hugo de Jonge (CDA) kwijt. Deze partijen verlagen de belastingdruk voor woningbeleggers. Ook willen zij de betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw versoepelen. Nu nog moet een derde van de nieuwbouwwoningen ‘betaalbaar’ zijn: onder 405.000 euro bij koop, 900 tot 1.185 euro huur per maand in de vrije sector. Ook moet een derde deel naar sociale huur gaan; onder de 900 euro per maand.

Tegenover dit blok staan partijen die vinden dat juist doorgeschoten marktwerking tot de huidige woningcrisis heeft geleid. Dit zijn vooral de partijen aan de economisch linkerzijde en het midden van het politieke spectrum, waaronder GroenLinks-PvdA, . , verlaagt de belastingen voor corporaties. Die kunnen zich dan ook richten op bouw van huurwoningen voor hogere inkomens.

Met name SP en GroenLinks-PvdA willen de positie van woningcorporaties verstevigen, ziet Groot. „Zij willen de rol die corporaties in het verleden hadden graag herstellen, bijvoorbeeld door ze ook middenhuur en zelfs betaalbare koopwoningen te laten bouwen.”

2Huur of koop?

Uit onderzoek van ABF Research, in opdracht van Binnenlandse Zaken, bleek deze week dat er de komende vijftien jaar zo’n 1,2 miljoen woningen nodig zijn. Zo’n 700.000 ervan moeten betaalbaar zijn. Maar moeten dat nu vooral huurwoningen worden of koopwoningen?

GroenLinks-PvdA is duidelijk: dat zet in op de huursector. De partij van lijsttrekker Frans Timmermans wil dat twee derde van alle Nederlanders straks in aanmerking komt voor een sociale huurwoning – te realiseren door de inkomensgrens voor sociale huur te verhogen. Ook PVV en D66 zijn hiervoor.

Dit kan volgens het CPB voor veel nieuwbouw zorgen. Toch is woningmarkteconoom Matthijs Korevaar kritisch. Korevaar, verbonden aan de Erasmus School of Economics, vindt grotere slagkracht voor corporaties een stap in de goede richting, maar zet vraagtekens bij de betaalbaarheid op langere termijn. „Nieuwbouw van sociale huurwoningen leidt nu nog tot grote verliezen. Door bijvoorbeeld de winstbelasting voor corporaties af te schaffen, kunnen ze de komende paar jaar meer huurwoningen onder de kostprijs bouwen. Maar wat het kost om een groeiende corporatiesector blijvend te onderhouden, wordt echt onderschat.”

Lees ook

De hypotheekrenteaftrek: wat gebeurt er als die snel wordt afgebouwd?

Partijen als VVD en JA21 zetten juist ruim in op de koopwoningmarkt. De VVD, van oudsher de partij die eigenwoningbezit aanmoedigt, is bereid daar ver voor te gaan. Ze wil een ‘kooprecht’ voor bewoners van sociale huurwoningen, speciale startershypotheken en noemt behoud van de hypotheekrenteaftrek een ‘breekpunt’. Voor dat laatste krijgt de partij van Dilan Yesilgöz overigens steun van PVV, BBB en JA21. Dit soort maatregelen mag de koper helpen, de huizenprijzen drukken ze niet.

Hoe groot het prijsopdrijvende effect is, is overigens onduidelijk. De VVD koos ervoor sommige woonmaatregelen niet te laten doorrekenen door het CPB. De PVV liet helemaal niets doorrekenen.

„Dit is in feite olie op het vuur van de koopmarkt”, concludeert Korevaar, gedreven vanuit ideologie: zo veel mogelijk Nederlanders aan een koopwoning. „De vraag die eronder ligt: waarom is dit nodig, en wanneer is het genoeg? Mogen mensen ook nog kiezen voor huren? Want bij de VVD wordt dat wel heel onaantrekkelijk gemaakt.”

Andere partijen maken minder duidelijk onderscheid tussen koop of huur. Zo wil de PVV met een ‘nationaal crisisplan’ snel meer betaalbare koop- en huurwoningen bouwen. Ook D66 en CDA willen, kort samengevat, meer van alles.

In de gemeente Lansingerland worden nieuwe woningen gebouwd.

Foto Peter Hilz / ANP

3Hoe en waar?

Komen die nieuwe huizen straks binnen de huidige bouwgrenzen, of ontstaan nieuwbouwwijken waar nu weiland ligt? In de verkiezingsprogramma’s is een mentaliteitsverandering zichtbaar. Waar eerder vooral rechtse partijen voorstander waren van grootschalige ‘uitleglocaties’ of een ‘straatje erbij’ , zijn ditmaal vrijwel alle andere partijen in meer of mindere mate voor bouwen in het groen. Met nuances: BBB wil niet bouwen op landbouwgrond, de Partij voor de Dieren niet in de natuur. Zelfs D66, dat zich altijd uitsprak voor ‘binnenstedelijk’ bouwen, is inmiddels om en voert campagne voor tien nieuwe steden.

Lees ook

Van een ‘straatje’ naar zelfs een ‘wijkje erbij’: bouwen in het groen is in de campagne niet langer taboe

Het Rijk (de minister) houdt in de visie van veel partijen de regie bij het bepalen waar nieuw gebouwd wordt. Door aanwijzing van grote bouwlocaties (PVV, JA21 en VVD) of door zelf grondposities in te nemen voor toekomstige bouw. CDA, GroenLinks-PvdA, D66 en BBB pleiten voor zo’n grondbank of grondfonds. Veel partijen ondersteunen maatregelen tegen grondspeculatie.

Buitenstedelijk bouwen is minder gevoelig voor bezwaarprocedures dan bouwen binnen de bebouwde kom. Waar aspirant-bouwers wél tegenaan lopen is de stikstofgrens; de schadelijke emissie is op veel geschikte bouwlocaties te hoog. Daar zal een oplossing voor moeten komen. GroenLinks-PvdA wil de grootste uitstoters (piekbelasters) uitkopen en, net als D66, flink strengere uitstootnormen voor de intensieve veehouderij. Ook het CDA wil stikstofnormen aanscherpen, maar gaat minder ver – niet uitkopen, maar intrekken van de vergunning ziet het als ‘ultieme remedie’. PVV, JA21 en BBB willen juist versoepeling van stikstofnormen zodat bouwen makkelijker wordt – al is niet duidelijk of dat standhoudt bij de rechter.

Grootschalige nieuwbouw buiten de bebouwde kom is vooral voor de toekomst relevant; op kortere termijn kan bijvoorbeeld betere benutting van de woningvoorraad extra woonruimte opleveren. „Partijen zien ‘beter benutten’ als laaghangend fruit”, zegt Groot. „Vrijwel iedereen is voor maatregelen als splitsen, optoppen [extra verdieping] en delen van woningen.”

Wel ziet Korevaar hiervoor in de programma’s van D66 en GroenLinks-PvdA een obstakel. „Het waren vooral commerciële woningbeleggers die kleinere woningen creëerden door te splitsen en ander vastgoed tot woningen te transformeren. Sommige partijen die dit als oplossing zien, nemen toch maatregelen die beleggers wegjagen. Dan ga je met splitsen en optoppen weinig woningen extra creëren. Niet alle partijen onderkennen die realiteit helemaal.”

Korevaar verwacht dat een volgend kabinet een brede combinatie van markt en overheid nodig zal hebben – en zowel binnen- als buitenstedelijk moet bouwen. „Pragmatisme werkt het best. Wijs locaties aan waar het nu economisch zinvol is om te bouwen en kom niet met al te scherpe ideologische keuzes over hoe en waar. Dat maakt bouwen alleen maar moeilijker.”