Schimmels en ratten rukken op in huurwoningen

Lekkages in de woonkamer, houtrot onder een balkon, tochtige ramen, rattenplagen – over dit soort (onderhouds)gebreken heeft de Huurcommissie vorig jaar bijna 30 procent meer zaken binnengekregen dan het jaar ervoor. Bijna een op de drie zaken over gebreken die de commissie heeft behandeld, gaat over schimmel in de huurwoning.

Dit blijkt uit het jaarverslag over 2024 dat de Huurcommissie woensdag heeft gepubliceerd. Ruim 5.800 zogenoemde gebreken-zaken zijn vorig jaar aangemeld, 1.300 zaken (29 procent) meer dan in 2023 en anderhalf keer zoveel als in 2022. Schimmel speelde een belangrijke rol in 1.525 van de 5.200 (30 procent) behandelde gebreken-zaken – vaak in combinatie met vochtproblemen.

„Door lekkage van buitenaf is een groot deel van de zijgevel in het gemeenschappelijke trappenhuis nat”, constateerde de bouwkundige van de Huurcommissie bijvoorbeeld in een woning in Friesland. „Als gevolg van het vocht is het stucwerk losgelaten en uitgevallen en is er schimmel op de wand zichtbaar.”

Schimmels kunnen leiden tot ernstige gezondheidsklachten, zoals ademhalingsproblemen. Vorige maand bleek uit het Woononderzoek Nederland 2024 al dat een op de vijf woningen last heeft van schimmel, tegen een op de zeven drie jaar eerder. Een mogelijke verklaring daarvoor is, zo opperden de onderzoekers in dit woon-rapport, dat bewoners uit zuinigheid minder zijn gaan stoken en ventileren door de energiecrisis, waardoor huizen vochtig worden en schimmels kunnen groeien.

Lees ook

Lees hier over De groei van de verhuisdrift en de vochtproblemen

Inderdaad kunnen „hoge energiekosten (verminderd stoken) een rol spelen bij bijvoorbeeld schimmelvorming” „naast een verouderde woningvoorraad, zo schrijft de Huurcommissie in het jaarverslag. „Als je minder investeert in oude woningen, dan gaat de kwaliteit achteruit en kunnen bijvoorbeeld vocht- en schimmelproblemen ontstaan”, zegt een woon-expert in het verslag. Volgens hem zijn corporaties tussen 2013 en 2023 minder geld gaan uitgeven aan onderhoud dan de jaren ervoor, door de verhuurdersheffing.

Stoken en ventileren zijn de verantwoordelijkheid van de huurder, net als heel kleine onderhoudsklusjes die je – in de woorden van het jaarverslag – „met twee linkerhanden kunt doen” zoals het vervangen van een kraanleertje. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud is de verantwoordelijkheid van de verhuurder: een corporatie of een particuliere woningeigenaar. Om te achterhalen wie of wat de oorzaak is van een gemeld gebrek, deden bouwkundigen van de Huurcommissie in 2024 ruim 3.300 onderzoeken – bijna een derde meer dan in 2023.

„Zit de schimmel voornamelijk achter een radiator, dan kan het zijn dat de huurders niet voldoende stoken”, zegt Pieter Heerma (47), sinds een klein jaar voorzitter van de Huurcommissie. „In de meerderheid van de gevallen wijzen onze onderzoeken uit dat de oorzaak van bijvoorbeeld schimmel ligt in een bouwkundig gebrek of achterstallig onderhoud.” Dus beslist de Huurcommissie veelal dat de verhuurder de gebreken moet verhelpen, vaak met een tijdelijke, vaak forse huurverlaging als drukmiddel.

‘Discussie betaalbaarheid’

Heerma’s affiniteit met wonen stamt uit 2019, vertelt hij, toen hij in de Tweede Kamer fractievoorzitter van het CDA werd: „Die zomer werd het eerste rijtjeshuis voor meer dan een miljoen euro te koop aangeboden. En op een sociale huurwoning in een gemeente kwamen meer dan 800 inschrijvingen”. Het was deze „druk op de woningmarkt” die Heerma deed besluiten om het wat vergeten begrip „‘volkshuisvesting’ weer op de politieke agenda te zetten”.

Dat de druk op de woningmarkt sindsdien alleen maar groter geworden is, merken ze bij de Huurcommissie aan de toename van het aantal zaken. Vorig jaar kwamen bij de commissie in totaal meer dan 18.000 zaken binnen, bijna 30 procent meer dan in 2023 en anderhalf keer zoveel als in 2022. Daarbij ging het niet alleen om gebreken, maar ook om servicekosten, de huurprijs (de punten) en de verhoging van de huur.

De grootste stijgers vormden de geschillen over de huurverhoging, die 60 procent in aantal toenamen.

Deze toename komt volgens Heerma mogelijk doordat de huren vorig jaar fors verhoogd mochten worden: „Dat leidde tot een maatschappelijke discussie over de betaalbaarheid van wonen.” Daardoor zijn meer mensen waarschijnlijk naar de Huurcommissie gestapt.

In verreweg de meeste huurverhogingszaken oordeelde de commissie overigens dat de verhuurders de verhoging correct hebben doorgevoerd. „De huurverhoging verklaart mogelijk ook een deel van de stijging van het aantal zaken over gebreken”, zegt Heerma. „De gebreken konden dan al langer spelen, maar huurders konden door de huurverhoging besluiten om die nu bij ons te melden.”

Bij zaken over gebreken krijgen huurders veelal gelijk. Wat zegt dat over de staat van de Nederlandse woningvoorraad?

„Wij kunnen niet op basis van een paar duizend zaken een uitspraak doen over de enkele miljoenen huurwoningen in Nederland. Maar we zien wel een significante stijging van het aantal gebreken-zaken; die toename houdt mogelijk verband met achterstallig onderhoud. Voor ons is die stijging echt een punt van zorg, omdat bijvoorbeeld zwarte schimmel serieuze gezondheidsrisico’s geeft.”

Ook na een uitspraak van de Huurcommissie verhelpen verhuurders de gebreken vaak niet, leert een ‘impact-onderzoek’ dat de commissie heeft laten doen. Die uitspraken zijn weliswaar bindend, maar de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om het gebrek te verhelpen. Met de uitspraak kunnen huurders wel naar de kantonrechter stappen, maar in de praktijk doen ze dat veelal niet. Een gang naar de rechter is namelijk ingewikkeld, en duur. „Dit is een ongewenste situatie die geen recht doet aan problemen die de huurder ondervindt”, schrijft de commissie.

Is dit niet frustrerend voor u?

„We krijgen jaarlijks een dikke honderd zaken terug, omdat huurder en verhuurder het niet eens worden over de vraag of het gebrek verholpen is of niet. Dat is een laag aantal voor ons, en is een indicatie dat het eigenlijk voor velen al goed gaat.

„Tegelijkertijd hebben we signalen van gevallen waarin gebreken niet zijn of worden verholpen. Verlaging van de huurprijs als extra stok achter de deur heeft dan niet het gewenste effect. Dat is op zijn minst een zorg.”

Wilt u dan niet zelf de bevoegdheid om de naleving van uitspraken af te dwingen?

„Ik ben terughoudend in het vragen om zo’n bevoegdheid, want het is uiteindelijk aan de politiek om die aan ons te geven. Wij constateren wel dat onze uitspraken lang niet altijd het gewenste effect hebben.”

Hoewel de Hoge Raad heeft bepaald dat uitspraken van de Huurcommissie leidend moeten zijn, wijken kantonrechters er nogal eens van af. Is dat geen probleem?

„Uit het impact-onderzoek blijkt dat onze bouwkundige rapporten en onze beleidsboeken veelal leidend zijn bij de kantonrechter – meer nog dan we dachten. Over de gevallen waarin het vonnis van de rechter afwijkt van onze beslissing, voeren we gesprekken met de rechterlijke macht.”

Een zaak melden bij de Huurcommissie kost als huurder 25 euro. Bent u daarmee als instantie echt voor iedereen toegankelijk?

„Voor dat bedrag wordt er bij geschillen vaak ook een bouwkundig rapport gemaakt, dat je anders honderden euro’s zou kosten. De afgelopen jaren hebben we veel gedaan voor de laagdrempeligheid, zoals het verkorten van wacht- en doorlooptijden, versterking van ons klantcontactcentrum en toegankelijke taal. Wel moeten we eraan blijven werken. Overigens kunnen huurders met een zeer laag inkomen in aanmerking komen voor vrijstelling van de 25 euro. 

„Het huurrecht is ingewikkeld, sommige huurders en verhuurders zijn laaggeletterd. We zien ook grote regionale verschillen bij zaken die aan ons worden voorgelegd: er komen er veel uit de vijf grote steden en veel minder uit andere delen van Nederland.”

„Tegelijkertijd weten mensen ons steeds beter te vinden: het gebruik van de Huurprijs-check is bijvoorbeeld verdubbeld. Die ‘bekendheid met’ speelt mogelijk een rol in de stijging van het aantal zaken.”

Huurders krijgen ook vaak gelijk in zaken over verhoogde servicekosten. Zijn de servicekosten stiekem een manier waarop verhuurders hun inkomsten hopen te verhogen?

„Het is niet de bedoeling dat verhuurders winst maken op servicekosten. Het is niet ondenkbaar dat dit toch gebeurt, maar over individuele drijfveren van verhuurders kan ik niks zeggen. Fouten worden ook snel gemaakt, want servicekosten zijn ingewikkeld. Verhuurders weten niet goed of zij bepaalde voorzieningen in de servicekosten mogen meerekenen, zoals een nieuw pakketpunt in de hal. Er is vaker sprake van een misverstand dan van een onzuiver motief van de verhuurder. Feit is dat de huurders in de meerderheid van de zaken over servicekosten gelijk krijgen.”