‘Mensen vinden echt dat ze recht hebben op de overwaarde van hun huis’

Locatie, locatie, locatie. Vraag een makelaar wat de waarde van een woning bepaalt en dit is het antwoord. Eigenlijk zegt die daarmee dat het vooral de grond is onder een huis die de waarde en de prijsstijging bepaalt, betoogt journalist Maaike Schoon (42). En dat roept de vraag op aan wie die stijgingen toekomen: alleen aan de ene eigenaar of ook aan de samenleving?

Schoon publiceerde onlangs het boek Waarom jij geen huis kunt betalen. Daarin legt ze uit waarom de huizenprijzen de afgelopen decennia zo hard zijn gestegen, probeert ze de gevolgen van die stijging in kaart te brengen en pleit ze ervoor om die waardestijging af te romen ten behoeve van de maatschappij.

Dat is nodig omdat de prijzen veel te ver zijn opgelopen, betoogt ze. „Hele hoge huizenprijzen zijn uiteindelijk heel slecht voor ons allemaal. Het is een voordeel voor een groep mensen die een huis heeft, waardoor een steeds grotere minderheid wordt buitengesloten. Je hebt nu een jaarinkomen van 120.000 euro nodig om een gemiddelde woning te kopen.” Volgens het CBS was in 2024 het inkomen van een gemiddeld stel 69.500 euro.

Insider op de woningmarkt

Schoon heeft al jaren een fascinatie voor de huizenmarkt. Die gaat terug naar het begin van haar carrière in 2008 toen ze als beginnend journalist bij Het Parool te maken kreeg met de gevolgen van de financiële crisis, ontstaan op de Amerikaanse huizenmarkt. „Dat was een periode van heel veel reorganisaties en ontslagen, ook in de journalistiek. Het was voor mij wel vormend, want het ging toen eindeloos bij het journaal over huizen die onder water stonden.” Over jongeren die hun baan verloren ging het amper, wat voor haar onrechtvaardig voelde.

Vanwege een reorganisatie bij Het Parool stapte ze over naar Opzij. In 2011 kocht ze zelf een huis in Amsterdam dat ze in 2018 met een flinke overwaarde kon verkopen. Deze winst stak ze in de aankoop van een nieuwbouwwoning met een lage hypotheek en lage woonlasten. Zo werd ze zelf een insider. Tegelijk groeide haar interesse in de woningmarkt.

Zo kwam ze in 2019 in contact met woningmarkteconoom Matthijs Korevaar en viel er een kwartje. „Hij vertelde dat door de geschiedenis heen de invloed van de lage rente heel duidelijk zichtbaar is. Wanneer er lage rentes waren, waren er hoge woningprijzen. Ik realiseerde me toen dat dit fenomeen niet iets was van de laatste veertig jaar. Daarna stuitte ik op onderzoek van DNB-economen die lieten zien dat het niet de stenen zijn, maar de grond onder de stenen, die zorgt voor die hele hoge pieken en dalen”, vertelt Schoon.

Hierachter schuilt het principe dat grond nu een financieel product is. Dat betekent dat individuen eigendomsrecht over een stuk grond kunnen hebben en dat ze dit soort rechten kunnen kopen of verkopen.

Het individueel eigendomsrecht op grond heeft niet altijd bestaan: ooit was grond van de kerk, of van een feodale heerser. Schoon wilde weten wanneer dit in Nederland veranderde. Haar zoektocht bracht haar naar de elfde eeuw. „Ik laat zien dat doordat Hollanders en Friezen al eeuwenlang het land bewerkten en afscheidingen maakten, bijvoorbeeld via slootjes, grond effectief van hen was.”

Grondwaardestijging

Als het mogelijk is te investeren in grond of ermee te speculeren, gaan mensen dat op grote schaal doen als er veel kapitaal beschikbaar is in de economie. Dit leidt dan tot grondwaardestijgingen. Dit gebeurde in de gouden eeuw toen vermogende Amsterdamse kooplieden investeerden in het droogleggen van polders. Het gebeurde ook terwijl het eigenwoningbezit vanaf 1960 in ruim een halve eeuw verdubbelde tot circa 60 procent.

Die laatste ontwikkeling was grotendeels het resultaat van stimulering door de overheid, in de vorm van de hypotheekrenteaftrek en verruiming van de leenmogelijkheden. Als mensen meer kunnen lenen, kunnen ze meer betalen voor de aankoop van een huis en dat leidt tot hogere prijzen, blijkt uit onderzoek van De Nederlandsche Bank.

Het betekent dat veel woningbezitters vermogen hebben, waar zij zelf amper een bijdrage aan hebben geleverd. Net als het principe dat grond een financieel product is, is dit inzicht al eeuwenoud, vertelt Schoon. „Adam Smith zei dat landeigenaren oogsten waar ze niet zaaiden. Die zag al dat op het moment dat de economie groeit, de waardes van de grond stijgen en dan vooral op gewilde locaties terwijl landeigenaren daar eigenlijk heel weinig voor hebben gedaan.”

Lees ook

Grondbelasting is het ei van Columbus voor de huizenmarkt

Tegenwoordig is het niet wat de grond oplevert aan landbouwproducten, maar is het puur nog de locatie die de waarde bepaalt. En dan is het niet rechtvaardig dat alle waardestijging naar de eigenaar gaat. „De waardestijging van de grond is eigenlijk nooit het resultaat van iets wat de eigenaar heeft toegevoegd. Mijn huis in Amsterdam is de afgelopen jaren enorm in waarde gestegen maar dat komt niet doordat ik heel veel zonnepanelen op mijn dak heb gelegd. Het beste voorbeeld is de Noord-Zuidlijn in Amsterdam. Het is een internationaal fenomeen dat als ergens infrastructuur wordt aangelegd, de huizenprijzen in de buurt kunnen stijgen. In Amsterdam-Noord zie je nu bijvoorbeeld dat de huizen op de Nieuwendammerdijk net zo duur zijn als aan het Vondelpark.”

Een veelgehoorde oplossing voor de krapte op de woningmarkt en de hoge prijzen, is meer bouwen. Omdat het de grondprijs is die de waarde bepaalt, zal enkel bouwen echter weinig uithalen, zegt Schoon. „Je kan niet verwachten dat de huizenprijzen dan dalen of dat de wooncrisis meteen is opgelost. Daarvoor is echt meer nodig. Het is wel de oplossing die de mensen die al een woning hebben het minst pijn doet. Want wij hoeven daar niks voor in te leveren.”

Molenbouwer Jan Leeghwater, hier op een print uit 1870, was in de zeventiende eeuw verantwoordelijk voor de inpoldering van de Beemsterpolder.

Foto Print Collector/Getty Images

Herverdeling

Wat er meer nodig is, dat is uiteindelijk het terugschroeven van stimuleringsmaatregelen en herverdeling van de overwaarde, betoogt Schoon. Het gaat dan om het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en het invoeren van een belasting op waardestijgingen. De opbrengst zou via de belasting op arbeid deels kunnen terugstromen naar jongeren die nog geen huis hebben.

Een andere aanpak die gemeenten sinds de negentiende eeuw proberen is het in erfpacht geven van grond. Dan blijft de gemeente eigenaar en is de woningeigenaar de huurder. Schoon woont zelf op erfpacht, net als veel woningbezitters in Amsterdam en de andere grote steden. In de praktijk lijkt het alleen weinig effect te hebben, constateert Schoon. „Eigenlijk zouden huizen die op erfpachtgrond staan, veel goedkoper moeten zijn dan dat ze zijn. Je ziet dus dat het op een gekke manier niet goed wordt ingeprijsd door de markt.

Een probleem dat veel woningeigenaren hebben met erfpacht is dat ze plotseling te maken kunnen krijgen met een flinke verhoging van de canon, de grondhuur. Die is vaak voor een periode van vijftig jaar vastgesteld op basis van de grondwaarde. Als die periode voorbij is, kijkt de gemeente opnieuw naar de grondwaarde. Als die flink is gestegen, kan de canon worden verhoogd wat kan leiden tot betalingsproblemen voor woningbezitters. „Het is ontzettend impopulair, mensen haten erfpacht. De burger wil liever op eigen grond wonen.”

Die felle reactie is vergelijkbaar met de reactie op andere voorstellen voor het afromen van overwaarde, ook al is dat voor de maatschappij als geheel mogelijk beter, ziet Schoon. „Mensen vinden echt dat ze recht hebben op de overwaarde. Dat is ook min of meer wat ze is verteld. In de jaren zestig was vanuit de overheid de boodschap dat het goed voor je is om een huis te kopen, want dan bouw je vermogen op. Als diezelfde overheid nu dan zou zeggen dat die overwaarde een probleem is, dan snap ik dat dit voor heel veel mensen niet echt een prettige boodschap is.”

Desondanks ziet ze beweging. „Een deel van de huiseigenaren begrijpt ook wel dat hun voordeel misschien wel heel erg in het nadeel van iemand anders werkt en dat dit op de langere termijn niet is wat ze willen. Heel veel mensen hebben kinderen en die kunnen straks ook niet zelfstandig een huis betalen. Die van mij kan ik helpen, want ik heb overwaarde, maar wat nou als je ouders in een sociale huurwoning hebben gezeten, die hebben dan geen vermogen om te helpen. Uiteindelijk is dat niet de belofte die wij als democratie willen doen.”

Lees ook

Belast overwaarde op huizen, niet de erfenis