De wooncrisis is alleen op te lossen als de geluksvogels een beetje inschikken

Waarom zit Nederland in een wooncrisis? Door de hypotheekrenteaftrek? Door het overlaten van onze huisvesting aan de markt? Of juist door het beknotten van de markt? De verkiezingscampagne is nog maar net begonnen, maar nu al dreigt een van de meest gecompliceerde problemen van Nederland teruggebracht te worden naar simpele oplossingen en oorzaken. Linkse partijen zien het probleem bij te veel markt en de hypotheekrenteaftrek. Rechtse partijen bij te weinig markt en absoluut niet bij de renteaftrek.

Terwijl dé oplossing niet bestaat. Om de wooncrisis te verzachten zijn veel ingrepen nodig, benadrukken economen en adviesorganen, óók impopulaire. Want Nederlandse regeringen hebben door goedbedoelde hulp voor huurders en huizenbezitters een gemankeerd bouwwerk in elkaar geknutseld – een voor nieuwe woningzoekers onneembare vesting die ontwikkelaars te weinig aanspoort. En die tot grote verschillen leidt.

De kern van het probleem is gek genoeg dat het gros van Nederland helemaal geen last heeft van een wooncrisis. Die wonen prima en in de regel redelijk betaalbaar. Omdat ze al een koophuis hebben (59 procent van alle woningen) of een sociale huurwoning (31 procent van de woningen). Beide groepen krijgen veel subsidie, Europees vergeleken. Nederland heeft veel sociale huurwoningen: het gemiddelde in de EU is maar 8 procent. Daarnaast geeft Nederland uitzonderlijk veel belastingvoordeel aan kopers van huizen, constateert de OESO. Bij beide groepen dalen sinds 2018 de gemiddelde woonlasten ten opzichte van het inkomen.

Maar wie daarbuiten valt, komt er steeds moeilijker tussen. Er zijn lange wachtlijsten voor sociale huur. Er is een tekort aan woningen. En dat drijft de huizenprijzen en de huren in de vrije sector op. Waardoor het nog moeilijker wordt om te huren of voor het eerst een huis te kopen.

De dupe zijn jonge mensen die hun eerste huis zoeken, mensen die plots moeten huren (door bijvoorbeeld een scheiding) en mensen die te weinig verdienen voor een koophuis en te veel voor sociale huur. Die zijn aangewezen op de vrije huursector – maar 10 procent van alle woningen, Europees bezien weinig. Terwijl juist die huurmarkt als een vluchtheuvel en een ventiel kan dienen voor een overspannen woningmarkt.

Insider-outsider-probleem

Dit is wat economen een insider-outsider-probleem noemen. Wie een huis heeft, zit goed en door de schaarste steeds beter. Voor de buitenstaanders wordt een huis vinden steeds moeilijker en is wonen veel duurder.

Bouwen is dé oplossing zou je denken. En ja, bouwen is hard nodig, maar snelle verlichting biedt het niet. Zelfs als het lukt om 100.000 woningen per jaar te bouwen, komt er maar pakweg een procent per jaar aan huizen bij, schrijven economen en ambtenaren in recent onderzoek.

„Wie de wooncrisis wil oplossen moet meer bouwen én de woningen die we al hebben beter benutten”, zegt Jasper H. van Dijk van het Instituut voor Publieke Economie. „Het gaat tegen de intuïtie van veel mensen in, maar favoriete oplossingen van politici om wonen betaalbaarder te maken, zoals lagere gereguleerde huren en subsidie voor startershypotheken, maken de crisis groter. Je maakt één iemand blij maar meer mensen zijn slechter af.”

Dat werkt zo. Lenen goedkoper maken voor starters, vergroot de vraag terwijl het aantal huizen gelijk blijft. Starters kunnen meer bieden. Dat verhoogt de prijzen. Een paar geluksvogels kunnen een huis kopen, maar een grotere groep maakt door de hogere prijzen minder kans.

Wie een huis heeft, zit goed en door de schaarste steeds beter

Daarnaast verkleint het verlagen van huren het aanbod. Het wordt immers voor woningcorporaties en private verhuurders minder rendabel om in nieuwe woningen te investeren. „Wie mensen met lage inkomens wil helpen, doet dat beter via inkomenssteun dan via lagere huren.”

Bovendien wordt bestaande woonruimte door minder mensen bewoond, ontdekte Van Dijk toen hij met econoom Matthijs Korevaar de gevolgen van de Wet betaalbare huur onderzocht. „Die wet verlaagde de huren van middenhuur-woningen en maakte het woningtekort groter.” Bijvoorbeeld omdat bij een huur van 1.200 euro huurders vaak een huisgenoot zoeken om samen de huur te betalen. „Gaat de huur naar 800 euro, dan gaan huurders vaker alleen wonen. Gevolg: de één woont ruimer, de ander valt buiten de boot.” Ander effect: verhuurders verkopen woningen. „Ook dan komen er in de regel minder mensen in dat huis te wonen. Bij studentenhuizen die nu worden verkocht, kan het aantal bewoners bijvoorbeeld zakken van zes naar twee.”

Woonruimte beter verdelen

Hoe kan je de woonruimte beter verdelen? „Door mensen die relatief goedkoop wonen wat meer te laten betalen. Dan maak je het verschil kleiner tussen insiders en outsiders.” Bijvoorbeeld door scheefwoners in sociale huurwoningen meer huur te vragen. Ongeveer een kwart van de sociale huurders heeft een midden- of een hoog inkomen, telde De Nederlandsche Bank.

Of door de belastingvoordelen voor huizenkopers geleidelijk af te bouwen. Dat zou de prijzen minder opjagen, de huurmarkt minder afknijpen, de woonlasten van kopers en huurders gelijker maken en de ongelijkheid onder jonge generaties verkleinen (wie geld heeft van zijn ouders kan makkelijker een huis kopen).

Of je dat het beste doet via het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek of via hogere belastingen op het eigen huis is een kwestie van uitwerking. Het afbouwen van de renteaftrek zou jonge huizenkopers met hoge hypotheken kunnen benadelen. Een wat hogere belasting op deels afbetaalde huizen verdeelt de lasten beter over generaties. Wat je ook doet, het moet langzaam, gedurende vijftien of twintig jaar. Niemand wil paniek veroorzaken of mensen in geldproblemen brengen.

Voor veel economen is kraakhelder: je kan de wooncrisis niet verlichten en insiders ontzien. Dat geldt ook voor de geliefdste oplossing: meer huizen bouwen. Die komen in iemands uitzicht of woonwijk te staan. Eigenlijk moet iedereen die goed woont een beetje inschikken zodat de wooncrisis op vele schouders valt en niet op die van een kleine groep pechvogels.