Een op vijf verkochte woningen afgelopen kwartaal was een huurwoning. Starters profiteren: ‘Het ging razendsnel’

2 dagen geleden 1

Een op de vijf woningen die in het eerste kwartaal van 2025 zijn verkocht, was een huurwoning. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht gold dat zelfs voor twee op de vijf. De voormalige huurwoningen zijn goeddeels terechtgekomen bij starters op de koopwoningmarkt. Door de verkoop van de huurwoningen zijn de gemiddelde huizenprijzen afgelopen kwartaal iets gedaald.

Dit heeft de NVM, de grootste Nederlandse organisatie van makelaars, donderdag bekendgemaakt. Haar leden zijn betrokken bij het grootste deel van de huizenverkopen in Nederland. Vorig kwartaal zijn er bijna 34.000 woningen verkocht, 13 procent meer dan een jaar eerder.

De verkoopgolf van voormalige huurwoningen is een gevolg van wetgeving die vorig jaar van kracht is geworden. Die heeft verhuren voor met name particuliere beleggers minder gunstig gemaakt, waardoor ze hun vastgoed in de verkoop deden. Zo zijn tijdelijke huurcontracten niet meer toegestaan en ging de huur van woningen in het middensegment (circa 900-1.200 euro per maand) veelal omlaag. Ook fiscaal werd verhuren minder aantrekkelijk.

De ‘uitpondwoningen’, zoals de NVM deze ex-huurwoningen noemt, zijn kleiner en eenvoudiger dan de gemiddelde woning; twee derde is een appartement. Daardoor ligt de gemiddelde prijs ervan (404.000 euro) lager dan de gemiddelde prijs voor een koopwoning (473.000 euro). Het relatief grote aanbod van deze woningen dempte de verkoopprijzen. In vergelijking met het laatste kwartaal van vorig jaar was sprake van een lichte daling van de gemiddelde huizenprijs, die toen nog 485.000 euro was. In het eerste kwartaal van 2024 lagen de prijzen nog bijna 10 procent lager dan nu. Over heel 2024 zijn 37.000 uitpondwoningen verkocht. NVM-makelaars verwachten dat het er dit en volgend jaar meer zullen zijn. Dat biedt mensen de kans hun eerste koopwoning te verwerven, zegt voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen van NVM-vakgroep Wonen. Het extra aanbod op de woningmarkt bestaat voor „een flink deel uit betaalbare voormalige huurwoningen, die met name starters ruimte bieden de koopwoningmarkt te betreden”.

De schaarste op de woningmarkt blijft overigens groot. De zogeheten krapte-indicator staat onveranderd op 2,3. Dat betekent dat een woningzoekende gemiddeld 2,3 woningen heeft om uit te kiezen. De krapste regio’s zijn nu die in het oosten van het land. Tot voor kort was de markt het krapst in de Randstad. Daar zorgen de uitpondwoningen nu voor enige verlichting, met uitzondering van Utrecht waar het aanbod krap blijft.

De schaarste is ook terug te zien in de biedingen. Bij ruim twee derde van de woningverkopen boden de kopers boven de vraagprijs. Daardoor lag de verkoopprijs in het afgelopen kwartaal gemiddeld 4,4 procent boven de vraagprijs.

Zoë de Paus‘Kregen last van FOMO-gevoel’

„Wij hebben wel een beetje een bijzonder verhaal”, zegt De Paus (pr- en marketingmanager, 23) haast verontschuldigend. „Mijn vriend en ik hebben onze woning namelijk gekocht van zijn moeder, mijn schoonmoeder.” Op 24 maart zetten zij hun handtekening onder de koopakte voor hun huis, een eengezinswoning in Almere.

„Het is niet echt een nieuw huis voor ons, want we wonen er al vier jaar in.” Zoë en haar vriend huurden het namelijk al van hun (schoon)moeder, voor een bedrag ruim onder de sociale huurgrens van 900 euro. Dat was, zo zegt Zoë, de helft van wat een commerciële verhuurder zou vragen voor een woning van deze omvang.

Toch wilden Zoë en haar vriend het huis graag kopen. „Doordat de prijzen van koophuizen maar blijven stijgen, hebben we toch last gekregen van een FOMO-gevoel” – de angst om de boot te missen, dus. „Want als ze blijven doorstijgen, wordt het later nog lastiger om in te stappen.”

Tot voor kort kon De Paus geen hypotheek krijgen, omdat ze nog aan het studeren was. Nadat ze een baan had gekregen, kon ze wel bij de bank terecht voor een lening. Dat was iets lastiger voor haar vriend, omdat die zijn baan als elektrotechnicus combineert met een opleiding tot dat vak. „Zijn werkgever heeft daarom een brief geschreven dat mijn vriend zijn baan ook zou houden als hij zijn diploma niet zou halen”, vertelt De Paus. „Dat was voor de bank voldoende garantie.”

De Paus en haar vriend hebben minder dan de marktwaarde betaald, omdat (schoon)moeder genoegen heeft genomen met de – lagere – WOZ-waarde van de woning. „Daar hebben we veel geluk mee gehad en zijn we erg dankbaar voor.”

Inmiddels zijn ze begonnen met het opruimen van de tuin. „Oude stenen eruit, nieuwe stenen erin.” De laminaatvloer vervangen ze binnenkort door een pvc-vloer. Er staan nog meer dingen op hun wensenlijst: plafonds stuken, keuken vernieuwen, andere badkamer. „Maar we hebben geen geld om alles door een aannemer te laten doen, dus we doen het meeste zelf – stap voor stap.”

Lisa Ruiter en Rick Schuijt ‘Genoeg bieden, daar komt het op neer’

‘Gewoon bieden wat je hebt’, was het advies dat Lisa Ruiter (zelfstandig programmaondersteuner, 26) en haar vriend Rick Schuijt (projectcontroller, 28) veelal hoorden toen ze afgelopen oktober begonnen aan hun huizenjacht. Dus dat deden ze, toen ze in februari op een woning stuitten die hun hart sneller deed kloppen. En ze hadden succes: op 25 april krijgen zij de sleutel van hun eerste huis, een ruime eengezinswoning in Hoorn.

„Je moet genoeg bieden, daar komt het op neer”, zegt Ruiter. Zonder makelaar, maar met wat hulp van kennissen konden zij de waarde van huizen inschatten. Bieden bleef een gok: „De meeste woningen worden onder de taxatiewaarde aangeboden. En daar moet je flink overheen gaan.” Uiteindelijk heeft het koppel 50.000 euro meer geboden dan de vraagprijs. „Voor ons gevoel was dat heel veel. Maar nu hebben we het wel”, zegt Ruiter.

Overbieden was nodig, merkte Ruiter. Het huis werd ‘op inschrijving’ verkocht, geïnteresseerden moesten voor een deadline bieden. „Dan heb je één kans, en zeer waarschijnlijk krijgt het hoogste bod dan het huis.” Ruiter en Schuijt boden zonder voorbehoud, „omdat je dan meer kans maakt. We durfden dat risico te nemen, omdat we allebei veel hadden gespaard.”

Nadat Ruiter in 2021 haar studie bedrijfskunde in Amsterdam had afgerond – „toen had ik echt geen geld” – verhuisde ze terug naar haar ouders in Hoogkarspel. Nu werkt ze als projectmanager voor bedrijven en kon ze sparen. Haar vriend spaart al langer. Beiden hebben geen studieschuld. Ruiter: „We hebben allebei veel gewerkt.” Daardoor is het „eigenlijk verrassend makkelijk gegaan”.

Het kan „frustrerend” zijn om constant maximaal te bieden, zegt Ruiter. „Mensen gaan telkens over jouw bod heen, met bijvoorbeeld geld van hun ouders. Dan maak je veel meer kans. Wij hadden dat niet.” Bieden kostte het stel veel energie. „Na elk bod verheugde ik me op een huis”, zegt Ruiter. Drie keer lukte het niet. „Dat kwam telkens als een heel harde klap. Dat had ik niet verwacht.”

De vierde keer was het wél raak. En hoe: hun toekomstige huis voldoet zelfs aan de „nice to have-dingen”, zegt Ruiter vrolijk. De minimale eisen waren: een tuin, één werkkamer, en dicht bij het treinstation. Nu hebben ze vier slaapkamers. Twee ervan verbouwen ze tot een thuiskantoor. Alleen de keuken, die komt uit 1999, moet vervangen worden, „want die kan het wel eens gaan begeven”. De nieuwe krijgt donkergroene en houten details, vertelt Ruiter. „Een beetje landelijk, schijnt dat te heten.”

Julia Brandenburg van den Gronden ‘Lijkt wel tegenovergestelde van iedereen op de woningmarkt’

De zoektocht van Julia Brandenburg van der Gronden (consultant, 28) begon en eindigde in de laatste dagen van december. Zondag: reageren op huizensite Funda. Maandag: bellen met verkoopmakelaars. Dinsdag: bezichtigen, bezichtigen, en nog meer bezichtigen. Woensdag de hypotheek regelen, donderdag nadenken. Vrijdagochtend bieden, en vrijdagmiddag: „Gefeliciteerd, je bod is geaccepteerd!”. 7 februari tekende Brandenburg voor haar appartement in het centrum van Amsterdam.

„Het lijkt wel het tegenovergestelde van iedereen op de woningmarkt”, zegt ze opgewekt, maar verbaasd. Haar huisgenoot ging samenwonen in het huis dat de twee jonge vrouwen deelden, dus moest Brandenburg op zoek naar een nieuwe plek. Het was een intense week. „Ik moest in hoog tempo beslissingen nemen en alle documenten op orde krijgen.”

Brandenburg zou niets aan het toeval overlaten en ondernam verschillende acties om het proces goed te laten verlopen. Ze belde „bijna elke dag” met verkoopmakelaars en hypotheekverstrekkers. Dat contact was goed, „want door mijn financiële achtergrond begreep ik het proces, waardoor ik makkelijker vragen kon stellen”.

Brandenburg heeft 5 procent meer geboden dan de vraagprijs. Tijdens de onderhandeling heeft ze nog duizend euro van de prijs af gekregen, want de cv-ketel was niet goed onderhouden. Een bouwtechnische keuring en een bod onder voorbehoud stonden de koop niet in de weg. Voor de hypotheek hielp het dat haar studieschuld laag was, en dat haar moeder voor een deel van de lening garant kon staan.

Dat het zo uitpakte, verraste Brandenburg. De huizenmarkt leek haar ‘onmogelijk’: „Vrienden van mij die met zijn tweeën een huis wilden kopen, hebben daar vaak wel een half jaar tot een jaar over gedaan.” Met haar ene inkomen had ze zoiets ook verwacht. En dat ze dan ook wat minder eisen had kunnen stellen.

Ze heeft „geluk gehad”, op meerdere manieren, denkt Brandenburg. „In december zijn mensen misschien meer bezig met vakanties en de jaarwisseling, waardoor er mogelijk minder concurrentie was.”

Ook met de eigenaar en verkoopmakelaar heeft Brandenburg het getroffen, zegt ze. Ze heeft het huis van „hele fijne mensen” kunnen kopen. Haar ervaring toont volgens Brandenburg hoe goede communicatie tussen alle partijen vrucht kan afwerpen. „En als mensen elkaar dingen gunnen. Dat maakt een huis zoeken ook veel leuker, denk ik.”

Nog altijd kan Brandenburg haar geluk niet op. Voor ze in februari kon verhuizen, wilde ze de vloer vervangen en de muren en keukenkastjes schilderen. „Ik heb veel hulp gehad van vrienden en familie. Het was een strakke planning. Dat ga ik de volgende keer niet meer zo doen”, lacht ze.

Jelka Fellinga en Victor Boonstra ‘Zonder de schenking hadden we het nooit gered’

Het proces was „stressvol”, maar een eerste huis vinden is „snel gegaan”, vertelt Jelka Fellinga (netbeheerder, 29). Na tweeënhalve maand zoeken hebben zij en haar vriend Victor Boonstra (netbeheerder, 27) in februari getekend voor een tussenwoning in Waalre. In juli kan het koppel hun huurappartement in Eindhoven verlaten en verhuizen.

Rondom Eindhoven, de regio waar Fellinga en Boonstra wilden gaan wonen, wordt „flink overboden”, zegt Fellinga. Werknemers van chipbedrijf ASML trekken er doorgaans aan het langste eind, ziet Fellinga. „Vooral de expats, zij hebben bepaalde belastingvoordelen en dus een betere uitgangspositie”. Dat hoorden ze ook van makelaars tijdens bezichtigingen, vertelt Fellinga. Op Funda werden de expats bediend „met Engelse teksten, waar ASML dan ook werd vermeld”.

Hun makelaar adviseerde minimaal 10 tot 15 procent meer te bieden dan de vraagprijs, anders zou het stel „geen schijn van kans maken”, vertelt Fellinga. „Dus we hebben 70.000 euro overboden op het huis dat we nu hebben gekocht.” Ook in ander opzicht gingen ze ver: „Geen bouwtechnische keuring, geen voorbehoud van financiering.”

Dat kon gelukkig, want het koppel heeft goedbetaald werk waardoor ze konden sparen. Fellinga: „We ontvingen ook een schenking van mijn schoonouders. Zonder dat hadden we nooit een kans gemaakt.”

Het wordt jonge mensen niet makkelijk gemaakt, vindt ze. „Je moet veel eigen geld inleggen, of het van je familie krijgen. De hypotheek wordt hoger omdat de prijzen stijgen. En ook al kun je het bedrag lenen, dan heb je weer een hogere maandlast. De rente is ook meer dan een aantal jaar geleden.” Het gat tussen doorstromers en starters, die bovendien vaak een studieschuld hebben, „is enorm”, zegt ze.

„Belachelijk”, vindt ze de huidige situatie op de huizenmarkt, ondanks haar eigen succes. „En alleenstaanden hebben het nóg moeilijker”, stelt ze. „Hoewel we er zelf alles aan deden om dit te laten werken, hebben we ook mazzel gehad.”

Hun nieuwe huis is fijn, vertelt Fellinga: „118 vierkante meter, een tuin, vier slaapkamers.” Bos in de buurt, een kwartiertje fietsen naar Eindhoven. „Echt een volgende stap om straks aan kinderen te kunnen beginnen.”

Lees het hele artikel