Niet stapje voor stapje, maar alles tegelijk: zo kan Eindhoven sneller bouwen

In de showroom aan de Europalaan in Woensel, gemeente Eindhoven, staan glimmende Renaults. Nog wel. Een jaar geleden kochten de Amsterdamse projectontwikkelaar Boelens de Gruyter en twee andere partijen het gebouw van de autodealer. Verrassend snel, nog voor de Kerst, kreeg de ontwikkelaar akkoord van de gemeente op het plan er 270 appartementen te bouwen. Als alles zo vlot blijft lopen, begint de bouw over twee jaar en kunnen de bewoners er begin 2030 intrekken.

Vlot? In 2028 zijn vier jaren verstreken sinds Bahar Akbarian haar zinnen zette op het oude pand van de Renaultdealer en het moment dat de eerste paal de grond ingaat. Maar voor woningbouw in Nederland is vier jaar ongekend snel, vertelt Akbarian, projectontwikkelaar bij Boelens de Gruyter. „We hebben nieuwbouwprojecten in Amsterdam waarbij het zeven jaar kost voordat de eerste steen wordt gelegd.”

Tien jaar wachten

Bouwprojecten duren in Nederland lang. Terwijl de woningnood groeit, duurt het proces van initiatief tot oplevering gemiddeld tien jaar. Dit jaar zoeken 410.000 huishoudens vergeefs naar een huis. De wachtlijsten voor een woning in de sociale huursector zijn lang – in Amsterdam en Nijmegen kan je er tien jaar op wachten, in Utrecht elf jaar. Daardoor blijven veel jongeren jarenlang noodgedwongen bij hun ouders wonen. In de vrije huursector (10 procent van de woningen) betalen huurders door de schaarste maandelijks gemiddeld 1.800 euro voor honderd vierkante meter. Kopen lukt starters alleen als ze met z’n tweeën drie keer modaal verdienen of een fors startkapitaal van hun ouders krijgen. Ouderen die uit hun gezinswoning naar een kleiner appartement willen verhuizen, kunnen dit vaak niet vinden. Met al die problemen stond de woningmarkt bij de recente verkiezingen bovenaan de prioriteitenlijst van veel politieke partijen.

Een van de oorzaken voor de lange duur van bouwprojecten is de werkwijze van gemeenten: elke vergunning, elk idee, elke aanpassing van een woningbouwplan – alle stappen worden áchter elkaar afgewerkt. „De ontwikkelaar of corporatie heeft een plan, benadert de gemeente en krijgt dan weken later antwoord. Per e-mail. En zo gaat het bij elke stap”, vertelt wethouder Mieke Verhees (wonen, PvdA) in Eindhoven. Van bestemmingsplan of omgevingsvergunning tot kleine aanpassingen in de breedte van de galerij tot de hoogte van te planten bomen – alles wordt heen en weer geschoven tussen corporatie of ontwikkelaar en gemeente. Is de afdeling Groen klaar, dan kan de afdeling Parkeren beginnen en daarna kan de afdeling Infra aan de slag.

Projectontwikkelaar Bahar Akbarian in haar kantoor in Amsterdam-Noord. In Nederland duurt bouwen lang, vertelt ze. Vier jaar is ongekend snel.

Foto Zara Nor

Parallel plannen

Maar nu wordt op vier locaties in Nederland een nieuwe werkwijze toegepast: parallel plannen. Allerlei processen worden gelijktijdig in gang gezet bij zowel gemeente als ontwikkelaar of corporatie. Het duurt dan in theorie geen zes jaar, laat staan tien, maar twee jaar tot de gemeente de vergunning verstrekt. Als niemand bezwaar maakt – wat heel vaak wel gebeurt – kan de eerste paal dan de grond in.

Voor ontwikkelaar (of corporatie) is het wel riskanter investeringen te doen zonder 100 procent zeker te zijn dat het project doorgaat. Maar, zegt woningbouwregisseur Hannah Bakker, die sinds twee jaar op deze manier bij de gemeente Eindhoven werkt: „We zitten van begin af aan met alle betrokkenen – ambtenaren van verschillende gemeenteafdelingen én de ontwikkelaar – aan tafel. We delen een doel: woningen neerzetten.” Bij één Eindhovens project, Prinsenjacht, is het al gelukt binnen twee jaar de vergunning te verstrekken.

Bij projecten van commerciële partijen werken ze iets anders, maar ook gebaseerd op de principes van parallel plannen. Dat begint met een ‘strategische intake’ waarbij ze drie ‘ateliersessies’ houden. Daarin nemen ze de plannen in grote lijnen door. „De ontwikkelaar moet daarvoor zijn huiswerk doen, maar wij ook”, zegt Bakker. Na twee maanden krijgt de ontwikkelaar een ‘ja’ of een ‘nee’.”

Zo’n ‘ja’ kreeg ontwikkelaar Bahar Akbarian vorig jaar dus, een jaar nadat ze de showroom in Woensel had gekocht. „In Eindhoven zijn de lijntjes kort en bespreken we van begin af aan alles met de gemeente, als team.”

We zitten van begin af aan met alle betrokkenen – ambtenaren van verschillende gemeenteafdelingen én de ontwikkelaar – aan tafel

Gaandeweg eisen aangepast

Parallel plannen is vier jaar geleden bedacht door Evelyn Rademaker, partner bij het Rotterdamse advieskantoor Fakton, en Annius Hoornstra, zelfstandig gebiedsontwikkelaar. „We adviseren bij het plannen van bouwprojecten en zagen telkens veel gefrustreerde mensen die leden onder de lange duur ervan”, vertelt Rademaker. „De gemeente behandelde alles achter elkaar. Partijen stuurden vragen over en weer, de gemeente rondde het ene af en ging dan pas over op het volgende. Vaak werden gaandeweg de eisen aangepast: dan was er een wethouder die iets anders wilde met die gekochte grond. Of moesten dezelfde woningen plots tegen een lager tarief dan eerder afgesproken worden verhuurd, waardoor een project minder zou lonen voor de ontwikkelaar. Of er kwamen andere plannen voor het groen rondom het bouwproject.

„Als de spelregels steeds veranderen, verlengt dat het proces, worden mensen onzeker en investeringen riskant. En hoe langer het proces duurt, des te groter de kans dat er opnieuw eisen veranderen. Of iemand wordt ziek of verandert van baan – wat ook weer tijd kost.”

Inmiddels is de versnelling bij drie pilots gelukt. Ook in Alphen aan den Rijn en in Den Bosch werd een proces van zes jaar in tijd gehalveerd. Dertig consultants van Fakton helpen nu overal in het land met parallel plannen van bouwprojecten, van Zoetermeer tot Tilburg. In het vrijdag gepresenteerde coalitieakkoord stond Rademakers’ idee zelfs genoemd als een oplossing voor het woningtekort.

Parallel plannen is vier jaar geleden bedacht door Evelyn Rademaker, partner bij het Rotterdamse advieskantoor Fakton.

Foto Zara Nor

Dralen

Eindhoven kon niet meer dralen, vertelt wethouder Verhees. De gemeente heeft tot 2040 tienduizenden huizen nodig; woningzoekenden wachten er gemiddeld tien jaar op een sociale huurwoning. En ook de bloeiende techsector, rondom de explosief groeiende chipmachinefabrikant ASML, is dringend op zoek naar duizenden huizen.

In 2024 presenteerden Rijk en Brainport Eindhoven (21 gemeenten, universiteit en techbedrijven) de ‘Beethovendeal’. Voor 2030 moeten volgens die afspraken 17.000 woningen extra worden gebouwd in de Brainportregio, bovenop de 40.000 die Eindhoven al nodig had. Voor de 17.000 trokken Rijk, bedrijven en gemeente 425 miljoen euro uit. Wegen, openbaar vervoer, winkels, sportfaciliteiten, onderwijs – alles moest groter en beter. Daarvoor reserveerden ze nog eens 2 miljard euro. Voorwaarde was dat ASML in Nederland bleef en zou blijven investeren.

Betrouwbaarheid nodig

Eindhoven ging daarop van alles doen om zijn procedures te versnellen. Na de eerste snelle goedkeuring van een bouwplan tekenen ambtenaren en ontwikkelaar nu een intentieverklaring met kaders en spelregels waar ze zich aan moeten houden.

Niet onbelangrijk, legt ontwikkelaar Bahar Akbarian uit. „Wij schieten voor een project alle kosten voor. Dat is prima als je weet hoe een project wordt. Maar vaak verandert een gemeente van alles. Het enige wat wij nodig hebben is betrouwbaarheid. In Eindhoven worden dingen snel opgelost, anders dan in veel andere steden, en dat schept vertrouwen.” Als de woningen eenmaal worden opgeleverd, verkoopt de ontwikkelaar het geheel meestal aan een pensioenfonds.

Aan elk project waar Akbarian honderden woningen laat bouwen, werken in totaal zo’n 150 mensen lange tijd, vertelt ze. Ambtenaren, een sociaal geograaf, een architect, een tuinarchitect, een projectleider, financiers, bouwers etc.

Voor bouwprojecten van woningcorporaties in Eindhoven zitten ambtenaren van allerlei afdelingen nu zelfs elke donderdag de hele dag bij elkaar met corporatiemensen om alles door te nemen.

De hele dag vergaderen? Nou, zeggen betrokkenen, er zijn nogal wat eisen waaraan moet worden voldaan. Landelijke, zoals minimale vierkante meters per huis, temperatuurnormen, hoeveel daglicht per woning, brandvoorschriften, waar geparkeerd kan worden, duurzaamheid. En gemeentelijke: van de ecoloog die toetst of de bomen in de binnentuin wel zo hoog mogen worden, tot de dikte van de bodem waarin ze worden geplant. Wethouder Mieke Verhees: „Er zitten hier 35.000 woningen in de pijplijn dus er moet veel worden overlegd en gepland.”

Er is één probleem, in het hele land, dat parallel plannen níét oplost. Bezwaarprocedures. Verhees: „Er hoeft maar één persoon tegen een nieuwbouwproject te procederen en je bent anderhalf jaar verder. Ook al heb je nog zulke goede gesprekken gehad met de wijk.” Maar procederen staat iedereen vrij. „Het is een recht van de burger. Maar eigenlijk is het ondemocratisch”, vindt Verhees.