Ruzie in makelaarsland: belangenverenigingen NVM en Vereniging Eigen Huis liggen overhoop over verkoopmethode

Openlijke heibel in makelaarsland. De aangekondigde nieuwe werkwijze van makelaarsvereniging NVM zorgt voor onenigheid tussen de twee landelijke makelaarsverenigingen onderling, en met de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Het protocol, dat deze week door de NVM werd gepresenteerd als dé grote stap voorwaarts om bieden op een woning eerlijker te maken, is volgens de Vereniging Eigen Huis juist drie stappen achteruit.

De VEH, die de belangen van (aspirant-)huiseigenaren vertegenwoordigt, roept haar leden zelfs op om geen zaken meer te doen met NVM-makelaars. Ook Vastgoed Nederland, de veel kleinere brancheorganisatie van makelaars, keurt het NVM-protocol af en spreekt van „schijnzekerheid” voor kopers.

Wat is hier aan de hand, en hoe moet dit nu verder?

1Waarom een biedingsprotocol?

De afgelopen jaren was de werkwijze van makelaars vaker onderwerp van gesprek, zo zegt Femke Dijkstra, teammanager Wonen bij Vereniging Eigen Huis. Op verjaardagen en op zaterdagochtend langs het sportveld, maar ook in de mailbox van de VEH.

„Leden mailden ons met vermoedens van handjeklap en onderlinge afspraken, dat makelaars elkaar voor de deadline bellen om de hoogte van biedingen door te spelen. Kopers houden er het gevoel aan over dat ze worden opgenaaid en gedwongen om hoger te bieden.” Overigens zijn het volgens Dijkstra niet alleen kopers, maar ook verkopers die zich melden. „Die hebben het idee dat makelaars proberen om hen het huis aan een bekende te laten gunnen. Of aan iemand van wie zij ook weer het huis mogen verkopen – een soort acquisitie tijdens de verkoopprocedure zeg maar.”

In 2021 riep de Vereniging Eigen Huis een meldpunt in het leven waar huiseigenaren hun verhaal konden doen. Veel klachten gingen over de verkoop waarbij voor een ‘open inschrijving’ werd gekozen. Bij deze verkoopvorm komt er een deadline en wordt er een digitale brievenbus neergezet waar geïnteresseerden een bod in kunnen doen. In tegenstelling tot een gesloten inschrijving kunnen alleen verkopende makelaars de brievenbus tussentijds openen om te kijken wat erin zit. Hier zou in theorie misbruik van gemaakt kunnen worden.

De meldingen zijn in veel gevallen anekdotisch en er is weinig bewijs voor vuil spel, erkent Dijkstra. „Dat kan ook niet anders, omdat er in die fase weinig wordt vastgelegd.” Bovendien: openlijk klagen over een makelaar wordt als onverstandig gezien. „Je weet nooit wanneer je weer een makelaar nodig hebt, en het is een sector waarin ze elkaar allemaal kennen.”  

Het gaat volgens Vereniging Eigen Huis om een groter, principieel punt: bij een open inschrijving heeft alleen de verkoopmakelaar de sleutel van de brievenbus. „En dat geeft hen een veel te grote informatiepositie ten opzichte van de andere partijen.”

2Wat staat er in het NVM-protocol?

De NVM stelt in het eigen protocol vier verkoopmethoden voor. Naast het een-op-een onderhandelen en de verkoop via veiling zijn er de gesloten en dus ook de betwiste open inschrijving. 

Eigenlijk had er een gedeeld protocol van de hele makelaarssector moeten liggen. De NVM onderhandelde twee jaar lang met branchevereniging VBO (inmiddels gefuseerd tot Vastgoed Nederland) en de Vereniging Eigen Huis over nieuwe regels.

Die gingen toen naar aanleiding van het meldpunt van Vereniging Eigen Huis om tafel om een verbeterplan op te stellen. Gedurende het overleg ontstond het idee dat de ‘open inschrijving’ als verkoopmethode moest sneuvelen. Als iedereen pas ná de deadline mag kijken wat er in de brievenbus zit, zo was het idee van VEH en Vastgoed Nederland, dan zou het biedingsproces transparanter worden. Er ontstaat zo een gelijke informatiepositie, en met behulp van een biedlogboek konden alle bieders achteraf zien wat het winnende bod is geworden.

Maar in maart dit jaar stapte de grootste makelaarsorganisatie, de NVM, uit het overleg met de branche en de VEH. Hun eigen invulling van de afspraken, het protocol, presenteerde de NVM eind vorige week – het geldt per 1 februari voor alle NVM-leden.

Voor het overgrote deel staan er in het NVM-protocol dezelfde afspraken als die in het overleg met Vereniging Eigen Huis en Vastgoed Nederland op tafel lagen. Zo verplicht de NVM het gebruik van het digitale ‘biedlogboek’, wat alle bieders inzicht geeft zodra de ontbindende voorwaarden van de verkoop zijn verstreken. Zo kun je zien of je bod in de buurt lag van het winnende bod.

3Waarom houdt de NVM vast aan de open inschrijving?

Ondanks alle zorgen over de open inschrijving was het opgeven van die verkoopmethode voor de NVM geen optie. „Een meerderheid van onze makelaars geeft aan dat ze die vorm willen houden. Omdat verkopers, onze klanten dus, dit graag willen”, aldus een woordvoerder van de NVM. „Als verkoper wil je tijdens het verkoopproces wel weten of er al biedingen binnen zijn en hoe hoog die zijn. Als blijkt dat het er te weinig zijn, kun je dan nog besluiten om een andere verkoopstrategie toe te passen.”

Het opheffen van de open inschrijving zou volgens de NVM-woordvoerder daarnaast een ander probleem niet voorkomen: dat er na de deadline nog biedingen binnenkomen die alles veranderen – wat aspirant-kopers het gevoel kan geven dat er sprake is van doorgestoken kaart. „Dat kan altijd nog gebeuren, en dat kun je ook met een biedlogboek niet tegengaan. Immers, een koop is pas definitief als beide partijen hebben getekend.”

Bovendien wijst de woordvoerder erop dat 15 procent van de makelaars niet is aangesloten bij een brancheorganisatie. „Als je dit zo zou afspreken, dan zou deze regel niet voor hen gelden en hebben zij daar voordeel van. Je zou er dan landelijk beleid van moeten maken.”

4Hoe nu verder?

De NVM, waarbij meer dan de helft van alle makelaars in Nederland is aangesloten, maakte haar protocol en de online software van het biedlogboek openbaar toegankelijk en moedigt de hele makelaarsbranche aan om zich eraan te committeren.

En daarmee stelt de NVM de rest van de sector voor een voldongen feit, vindt Femke Dijkstra van Vereniging Eigen Huis. „We zouden graag zien dat NVM zich alsnog conformeert aan de minimale eisen die sectorbreed zijn afgesproken. Consumenten lijken zich er nu bij neer te leggen: ‘wie deze spelregels niet volgt, doet niet mee aan het spel’. En daar moet wat ons betreft een einde aan komen.”

Wat in de laatste dagen van het jaar stof tot nadenken biedt, is dat de zelfregulering in de makelaarssector ogenschijnlijk is mislukt. Er bestaan nu twee protocollen: dat van de NVM, en dat van Vastgoed Nederland samen met de Vereniging Eigen Huis. Demissionair minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting, BBB) sprak dit voorjaar al haar teleurstelling uit over het klappen van de gesprekken en liet in een Kamerbrief weten voor één uniforme werkwijze te zijn.