Wat kun je als huizenkoper doen met een half miljoen?

Ruim een half miljoen euro. Zoveel betaalden kopers het afgelopen kwartaal gemiddeld voor een woning. Makelaarsvereniging NVM, die deze week zijn kwartaalcijfers over het voorjaar bekendmaakte, becijferde de gemiddelde verkoopprijs tussen april en juli op 506.000 euro.

Vijf ton. Dat bedrag spreekt velen tot de verbeelding. Maar wat zegt zo’n gemiddelde transactieprijs nu eigenlijk? Geen woning is immers hetzelfde en de prijzen die worden gevraagd én betaald hangen van veel factoren af.

Om de gemiddelde verkoopprijs per regio uit te rekenen, gebruikt de NVM een „gewogen gemiddelde van de mediane transactieprijs”. Zo filteren de makelaars extreem goedkope en dure woningen uit de statistiek. Dit voorkomt dat de verkoop van één kapitale villa de gemiddelde huizenprijs in een kleinere plaats door het plafond laat gaan.

Makelaars werken bij het vergelijken van huizen vaak met de prijs per vierkante meter woonruimte. De locatie is daarin een belangrijke – zo niet de belangrijkste – graadmeter. Een rijtjeswoning in Laren zal doorgaans een hogere vraag- en transactieprijs hebben dan exact dezelfde woning in Noordoost-Groningen.

Locatie zegt ook niet alles. De bouwkundige staat van het huis en het energielabel tellen in toenemende mate mee. Een verouderd appartement in het historische centrum van Utrecht kan zomaar een lagere koopsom opleveren dan een energiezuinige nieuwbouwwoning aan de rand van de stad. Ook loopt de prijs per vierkante meter niet recht evenredig mee met de omvang van de woning; de eerste 150 vierkante meter kosten doorgaans meer dan de laatste 150.

Wat wel overal gelijk is: de harde valuta waarmee de koper betaalt.

Om de gemiddelde verkoopprijs een gezicht te geven, draait NRC het daarom om. We bekijken de prijs vanuit de aspirant-koper. Stel dat je als woningzoekende met vijf ton de Nederlandse woningmarkt op gaat, wat kun je dan allemaal kopen?

Amersfoort Populaire volkswijk

Hidde Bauman begint zijn bezichtigingsrondes altijd op de bovenste verdieping. De makelaar van Comma Vastgoed heeft op de zolderkamer van de woning in de Amersfoortse Bloemenbuurt meteen een verrassing in petto. „Dit was vroeger een vliering en het plafond is 1 meter 88 hoog, we mogen dit bij de verkoop niet meetellen als woonruimte. Maar het is er wel.” De bovenste kamer heeft een bureautje en een logeerbed, vanuit het zolderraam kijk je uit over de achtertuinen. Beneden, voor de ingerichte serre aan de achtertuin, geldt hetzelfde: „Als je dit isoleert en je maakt die kieren in het dak dicht, kun je het als vierkante meters woonruimte rekenen. Nu mag dat niet, en dat drukt de vraagprijs.” Kortom: met wat investeringen kan de volgende eigenaar de waarde verder laten stijgen.

De rijtjeswoning in de Bloemenbuurt (80 vierkante meter woonoppervlak, bouwjaar 1923) staat voor vijf ton te koop in het Amersfoortse Soesterkwartier – een oude volkswijk die volgens Bauman in populariteit groeit. Niet gek ook: „Je zit dichtbij de binnenstad en vlakbij het station. En met een mooie achtertuin. Daarom zien we voor dit soort woningen vaak stellen met jonge kinderen die wat meer ruimte willen, maar ook ouderen die de reuring van de stad missen.”

Tussenwoning in de Amersfoortse Bloemenbuurt, waar makelaars vaak te maken hebben met kijkers van buiten de stad.

De makelaars in Amersfoort zien veel geïnteresseerden van buiten de Keistad komen – kopers met overwaarde van een woning in Utrecht of Amsterdam, die door overbieden de prijzen laten stijgen. Dat blijkt ook uit de cijfers. In 2019 werden in de regio Utrecht nog ruim acht op de tien huizen verkocht voor een half miljoen of minder. Dat waren er afgelopen kwartaal nog slechts drie op de tien.

Dat komt natuurlijk deels door inflatie (zo’n 30 procent sinds 2019 volgens het CBS), maar ook doordat de huizenprijzen in Nederland diezelfde periode nog harder stegen. In het tweede kwartaal van 2019 ging een gemiddelde woning weg voor 311.000 euro – een waardestijging van ruim 60 procent. Beide ontwikkelingen samen hebben ertoe geleid dat kopers nu, zeven jaar later, fors minder vierkante meters voor hun geld krijgen.

De vraagprijs van 500.000 euro voor de woning in de Bloemenbuurt noemt Bauman „heel reëel” – voor dat geld gaan veel woningen in deze buurt weg. „Sterker, als je met precies vijf ton aankomt, ben ik bang dat je langs je ouders moet voor een lening van 20.000 euro. We hebben veel animo en verwachten dit huis wel boven de vraagprijs te verkopen.”

SpijkHet grensgebied

Zacht zoemend voltooit de robotgrasmaaier zijn rondje. Het gazon bij de vrijstaande woning in het Gelderse dorp Spijk ligt er strak bij. Dat kan niet gezegd worden over het terras, dat deels is afgebakend met een rood-wit afzetlint. Een gat in de vlonderplanken verraadt een kijker die op eigen houtje langskwam en door een rotte plank zakte.

„Spijk is een prachtig dorp”, zegt makelaar Dorine Twickler-Joosten die het huis verkoopt. „Hier verderop komt de Rijn ons land binnen. De doorgaande weg die hierlangs loopt, is letterlijk de grens met Duitsland.”

Voor 475.000 euro kosten koper krijg je hier 125 vierkante meter woonoppervlak voor en 2.642 vierkante meter eigen grond met een aanzienlijke tuin. Er is een inpandige parkeergarage, een grote schuur en een vrijstaand chalet van 50 vierkante meter naast het huis. „Eventueel in te richten als mantelzorgwoning.”

In Spijk koop je veel grond en een vrijstaand huis, maar zul je ook de handen uit de mouwen moeten steken.

Sinds de jaren zeventig woonde er een echtpaar, van wie de man nu is overleden. Voor de weduwe is het huis te groot geworden. Binnen lijkt de tijd te hebben stilgestaan. Hoeveel decennia het originele bloemetjesbehang in de hal er al hangt, is werk voor een interieurhistoricus. „Sommige retro-details zijn intussen weer hip geworden”, glimlacht Twickler-Joosten terwijl ze in de badkamer naar de zachtgele vierkante wandtegeltjes wijst. „Kijk, origineel uit 1970.”

De makelaar draait er niet omheen: deze woning moet grondig nagelopen worden. En ook het chalet heeft veel achterstallig onderhoud, gevolg van een grote lekkage. Toch loopt het qua bezichtigingen aardig. „Ik heb er nu twintig ingepland. Mensen komen uit het hele land.”

De geïnteresseerden die ze rondleidde, zijn volgens Twickler-Joosten vooral op zoek naar ruimte en rust. Het zijn doorgaans stellen van wie de kinderen het huis uit zijn. „Veel voorzieningen, zoals een school, zijn hier niet meer in de buurt.”

De woning op de grens staat voor iets minder dan vijf ton te koop, al zal de toekomstige koper vermoedelijk fors moeten bijleggen voor achterstallig onderhoud. „Dat kan een ton zijn, misschien wel twee, dat hangt natuurlijk ook af van wat je zelf kunt verbouwen en hoe hoog je de lat legt”, aldus Twickler-Joosten. „Maar het is tot het laatst aan toe bewoond. Ook met een bloemetjesbehang kun je hier prima wonen.”

EllewoutsdijkVoormalige pastorie

Wie écht op zoek is naar ruimte, kan het beste in het noordoosten of het zuidwesten van het land kijken. Zo kocht je in Zeeuws-Vlaanderen het afgelopen kwartaal voor 500.000 euro gemiddeld 174 vierkante meter woonoppervlak – 70 vierkante meter meer dan het landelijk gemiddelde. Het contrast is helemaal groot ten opzichte van stedelijke regio’s: in Groot-Amsterdam kreeg je afgelopen kwartaal voor vijf ton gemiddeld 68 vierkante meter, in Leiden en omgeving 92.

Dat Zeeuwse gemiddelde van 174 vierkante meter, daar kan makelaar Ruud de Jonge – „nee, geen familie van Hugo” – met gemak overheen. Hij staat voor de oude pastorie naast de kerk van Ellewoutsdijk, een dorp in het zuidelijkste puntje van Zuid-Beveland, niet ver van Borsele. Een echtpaar op leeftijd runde er jarenlang een bed & breakfast, maar wil kleiner gaan wonen dan de 254 vierkante meter (!) die hun pand rijk is.

Zuid-Beveland wordt gezien als het minder bekende deel van Zeeland. Aan de overkant van de Westerschelde, in Zeeuws-Vlaanderen, is het rond deze tijd van het jaar tjokvol toeristen. „Die zijn hier niet zo massaal. Hier gaat het allemaal wat rustiger”, aldus De Jonge.

Energielabel B is voor een vrijstaand huis uit de jaren dertig uitzonderlijk te noemen. Binnen staan liefst vier badkamers en zes slaapkamers ter beschikking

De voormalige pastorie heeft energielabel B. Vrij uitzonderlijk voor een vrijstaand huis uit de jaren dertig, zegt De Jonge. „De eigenaar is erg handig en heeft zelf veel aan verduurzaming gedaan. Er is geïsoleerd, er is een warmtepomp en er zijn zonnepanelen.” Toch trekt vooral de grootte van het huis de aandacht. Door het verleden als b&b zijn er zes slaapkamers met vier badkamers – en nog de mogelijkheid om er twee van elk toe te voegen.

In de achtertuin (bijna 700 vierkante meter) zijn een groot kippenhok, een moestuin en meerdere aaneengeschakelde schuren waar een aanleunwoning in gemaakt kan worden. Voor 479.000 euro kosten koper is dit alles zo over te nemen. Alleen: wie loopt er warm voor? „Grote gezinnen van gereformeerden huize. Mensen die er een nieuwe hotelfunctie aan willen geven, of er een atelier aan huis willen”, somt De Jonge op. „We hebben zelfs twee gezinnen gehad die het idee hadden het huis te delen.”

Het kan allemaal, maar toch is er sinds februari nog geen koper gevonden. Toegegeven: dit huis is ook niet voor iedereen. De Jonge: „Dit zijn de leukste klussen. Ik zie er als makelaar ontzettend veel mogelijkheden in. Nu nog de juiste koper met het juiste plan.”

Alphen aan den RijnHet Groene Hart

Wie de butsen, krassen en strepen op de muren in de hal ziet, kan zich voorstellen hoe jonge kinderen met hun speelgoed de trap oprenden. „Hier is wat intensiever gewoond,” zegt makelaar Berto Manschot eufemistisch, „maar met wat stucwerk en een likje verf heb je het zo omgetoverd in een plaatje om in te wonen.”

Het rijtjeshuis in Alphen aan den Rijn (111 vierkante meter woonoppervlak, 475.000 euro) staat nu bijna een maand te koop. Naar woningen als deze is veel vraag; op 80 procent van alle eengezinswoningen werd afgelopen kwartaal overboden – het meest van alle woningtypen.

Manschot verkoopt het namens een beleggingsmaatschappij, die alle huurwoningen in de straat in beheer heeft. Zodra een huurder vertrekt, krijgt Manschot een telefoontje. Het huis in Alphen is leeg; de voormalige huurders zijn al vertrokken en hebben hun meubels meegenomen.

Vanuit de achtertuin in Alphen aan den Rijn loop je zo het speeltuintje in. De verkoper, een woningbeleggingsfonds, investeerde amper tien jaar terug nog in een nieuwe keuken.

De woningbelegger heeft door de jaren heen in onderhoud geïnvesteerd; badkamer, keuken en toilet zijn volgens Manschot nog geen tien jaar geleden aangepakt. Het huis heeft energielabel A. „Daar hoef je dus niets meer aan te doen.” Met drie slaapkamers en een achtertuin die op een kinderspeeltuin uitkomt, is het volgens Manschot een woning die vooral geschikt is voor stellen met kinderen of een kinderwens.

Hadden zij in 2019 vijf ton te besteden gehad, dan had een woning met een extra kamer er nog wel ingezeten. Voorjaar 2019 kon je voor 500.000 euro nog 185 vierkante meter krijgen. Dat is nu met 43 procent gedaald naar 104 vierkante meter.

Makelaar Berto Manschot merkt dat de huizen die hij de afgelopen 25 jaar als makelaar verkocht, kleiner zijn geworden in oppervlak. „Grondprijzen en bouwkosten zijn hard gestegen. Bij nieuwere woningen zie je daarom dat de kleine slaapkamer ook écht heel klein is, om maar zo veel mogelijk vierkante meters ruimte in de rest van het huis kwijt te kunnen en toch die slaapkamer te hebben.”

Naar eengezinswoningen is veel vraag. Ze staan met 26 dagen gemiddeld het kortst te koop, en worden bij verkoop het meest overboden.

Foto Walter Herfst

RandstadIn de steden vooral appartementen

Met vijf ton op de woningmarkt heb je het gemiddelde verkoopbedrag in handen, maar moet je als woningzoekende nog altijd keuzes maken. Moet het een eengezinswoning met tuin zijn, of is een appartement in een stad ook goed? Kijkers naar het populaire tv-programma Kopen zonder kijken weten dat de beruchte ‘concessieklok’ onverbiddelijk doortikt. Sommige zoekregio’s vallen al af bij het vaststellen van de woonwensen.

Wil je per se in de stad wonen, dan lever je in op woonoppervlak en energielabel. Vijf ton vraagprijs voor 56 vierkante meter op de populaire Javastraat in Amsterdam-Oost, met energielabel C? Daar kijken weinig woningzoekenden nog van op.

Wil je graag een huis met een tuintje voor ongeveer vijf ton, dan moet je er rekening mee houden dat de Randstad als zoekgebied afvalt. Met name in de regio’s rond Amsterdam, Haarlem en Den Haag bestaat het aanbod voor een half miljoen hoofdzakelijk uit appartementen – in de regio Den Haag was afgelopen kwartaal slechts één op de tien verkochte woningen onder de vijf ton een woonhuis.

Kansloos ben je evengoed niet. Wie in de Randstadprovincies voor vijf ton op zoek gaat naar een huis met een tuin, blijkt rond het Groene Hart (Oost-Zuid-Holland) relatief veel kans te hebben. Bijna zes op de tien woningen die daar in het tweede kwartaal onder het half miljoen verkocht werden, waren eengezinswoningen. Ook nabij Amsterdam is er hoop: in de regio’s Zaanstreek en IJmond hadden respectievelijk twee derde en de helft van alle verkochte woningen onder de vijf ton geen onder- of bovenburen.

Het laat zien dat een landelijke gemiddelde transactieprijs van een half miljoen lang niet alles zegt – en dat de mogelijkheden en de vierkante meters toenemen met elke kilometer die je vanaf de Utrechtse Domtoren noord-, zuid- of oostwaarts rijdt. Al heeft elk voordeel ook zijn nadeel. „Op een zomerse dag is het hier goed toeven”, zegt de Zeeuwse makelaar Ruud de Jonge. „Maar ‘s winters kan het in Ellewoutsdijk ook wel erg stil zijn.”