Wie ruzie krijgt met huisbaas Vesteda, moet stevig in zijn schoenen staan

2 dagen geleden 3

Al negen maanden wachten bewoners aan de Haagse Van Montfoortlaan op bericht van verhuurder Vesteda, die hun appartementencomplex wil verduurzamen. Maar de brief die op 31 januari 2024 op de mat valt gaat helemaal niet over eerder aangekondigde aanpassingen, zoals het vervangen van de kozijnen. In plaats daarvan krijgen alle huurders een ontruimingsverzoek.

Dat de bewoners van alle 36 woningen hun huis twee of drie weken leeg moeten achterlaten, zodat Vesteda kan werken aan de brandveiligheid, komt voor hen uit het niets. Net als het opschorten van de beloofde verduurzaming, waarover de huurders negen maanden eerder een gelikte presentatie hadden gekregen.

De Overlegwet, die regelt hoe verhuurders van grote complexen met hun huurders om moeten gaan, schrijft voor dat Vesteda dit soort ingrijpende aanpassingen tijdig en zorgvuldig met bewoners doorspreekt, maar dat laat de meest vermogende verhuurder van vrije sector-woningen in Nederland wel vaker na, blijkt uit onderzoek door NRC. Vesteda heeft in totaal 28.000 huurwoningen, vooral in het duurdere segment.

De Haagse huurder Alexander Rose (79 jaar), actief in de belangenvereniging van het complex, wist dan ook niet wat hij las. „We kregen een schamele verhuisvergoeding aangeboden en moesten zelf maar uitzoeken waar we die paar weken een onderkomen zouden vinden. En de huur zou wel gewoon doorlopen.”

Waar de haast ineens vandaan kwam? Rose heeft een vermoeden. Een half jaar voor de brief van Vesteda woedde een grote brand bij een nieuw complex van deze verhuurder in Amsterdam-Oost. Daarbij vielen geen gewonden, wel stond brandveiligheid opeens met stip bovenaan alle prioriteitenlijstjes van Vesteda.

De bewoners van het Haagse complex, zegt Rose, zaten helemaal niet te wachten op het verbeteren van de brandveiligheid. Dat was in hun ogen helemaal niet nodig. „Wij dachten: bekijk het maar, wij blijven zitten.”

Vesteda pikte dit niet en spande een korte geding aan tegen haar eigen huurders. Tevergeefs. Volgens de kantonrechter had Vesteda – mede gezien het „enorme ongemak” van een tijdelijke ontruiming – „onvoldoende onderbouwd dat er sprake was van dringende werkzaamheden in de woningen”. De huurders hoefden hun huis niet te ontruimen.

Onnodig formalistisch

Stroeve communicatie en juridische geschillen tussen Vesteda en zijn huurders beperken zich niet tot het complex in Den Haag. NRC sprak met bewoners en leden van bewonerscommissies en huurdersbelangenverenigingen van nog zes Vesteda-complexen, in onder meer Amsterdam en Rotterdam, en zag correspondentie in tussen de huurdersorganisaties en het vastgoedbedrijf.

Daaruit blijkt dat Vesteda zich regelmatig onnodig formalistisch opstelt door zeer gedetailleerde informatie van huurdersorganisaties te verlangen of juridische drempels op te werpen als huurders zich willen verenigen. De Overlegwet beoogt huurders in grote complexen juist op een laagdrempelige manier rechten en inspraak te geven in het beleid van hun verhuurder.

Wat ook niet helpt: het landelijke Vesteda Platform, dat de samenwerking tussen de meer dan honderd vertegenwoordigers van huurders in grote Vesteda-complexen moest verbeteren, blijkt zonder veel ruchtbaarheid opgedoekt nadat de verhuurder zich had teruggetrokken.

Aanleiding voor NRC om de relatie tussen Vesteda en haar huurdersorganisaties te onderzoeken is een rechtszaak die deze maandag dient. Daarin staat de verhuurder tegenover HBV Detroit, de huurdersbelangenvereniging van het gelijknamige pand met 79 luxe huurwoningen aan de Veemkade in Amsterdam. NRC schreef in 2019 al over de problemen in dit gebouw, ‘parel in de kroon van de Vesteda-portefeuille’.

Servicekosten

Zes jaar later zijn de gemoederen tussen de huurders in ‘Detroit’ en hun verhuurder nog steeds niet bedaard. Maandag eist de HBV op basis van de Overlegwet onder meer een vergoeding van zo’n 40.000 euro voor de kosten die ze de afgelopen jaren moest maken nadat Vesteda de HBV voor de rechter had gedaagd. Dat gebeurde omdat de huurdersorganisatie, die de website en administratie piekfijn op orde heeft, niet aan formele eisen hieromtrent zou voldoen. Later slikte Vesteda, dat de procedure hierover bij het Hof verloor, haar verwijten over het gebrek aan legitimiteit van de HBV weer in.

Vesteda werpt juridische drempels op als huurders zich proberen te verenigen

Vesteda zoekt steeds nieuwe manieren om de huurdersvertegenwoordiging in Detroit dwars te zitten, zegt HBV-voorzitter Pieter Herman. „Wij stonden een paar jaar geleden op het punt om naar de rechter te gaan omdat we vonden dat we te veel servicekosten betaalden. Opgeteld voor het hele pand, over een paar jaar, gaat het om meer dan een ton.”

Na een publicatie hierover in NRC in 2019 beloofde Vesteda beterschap. Herman: „We hadden onze dagvaarding nog niet ingetrokken, of we werden zelf voor de rechter gesleept. Al onze energie is gaan zitten in het bevechten van onze rechten. Zo zijn we na al die jaren nog steeds niet toegekomen aan de discussie over de te veel betaalde servicekosten.”

Machtsspelletje

Ook Huurdersvereniging Het Bastion in Velserbroek (zeventig woningen) is verwikkeld in een juridisch conflict met Vesteda. Voorzitter Fred Lindeman (78), oud-bestuurder van diverse pensioenfondsen en bedrijven in de luchtvaartsector: „Vesteda weigert elk contact. Ze eisen notulen op, claimen dat wij niet volgens onze statuten werken en weigeren de kleine kostenvergoeding waar wij als huurdersvereniging recht op hebben. Het heeft niets met overleg te maken – het is pure intimidatie.”

Bewoners van andere complexen zijn milder over Vesteda. Hun conclusie: hoe informeler het overleg met de verhuurder, des te soepeler dat gaat. Dat zegt bijvoorbeeld Frans Mensen, lid van de informele klankbordgroep van het recent opgeknapte Vesteda-complex IJzicht (circa 150 huurwoningen) in de Amsterdamse wijk IJburg.

„Ons pand komt uit 2009, maar door bouwfouten zaten er scheuren in de gevels en was er voortdurend lekkage”, vertelt Mensen. „Vorig jaar is het hele pand woning voor woning opgeknapt. Je kunt je voorstellen wat voor overlast dat gaf – de herrie, de stellages. We hebben ons als huurders verenigd, maar nadrukkelijk zonder formele status. We zouden in dat geval meer rechten hebben, maar we waren bang voor alle extra bureaucratie. Ook Vesteda vond dat een prettige benadering.”

Het gevolg, vertelt Mensen: „Na een stroeve start hebben we maandelijks overleg gehad met Vesteda. Alle huurders in ons pand hebben twee maanden een kleine huurkorting gekregen, de uitwisseling van informatie verliep soepel. En toen de verbouwing klaar was, was er feest. Sommige bewoners vinden dat Vesteda veel te weinig deed, maar voor mij was het goed genoeg. Het bevestigde wat ik nog wist uit mijn oude baan in de financiële sector: informeel overleg, zonder al die wettelijke rechten en plichten, werkt vaak beter. Anders wordt het stroperig.”

Grote verbouwingen

De Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders, kent meer voorbeelden van commerciële verhuurders die huurdersbelangenverenigingen klein houden. „Verhuurders hebben er geen enkel belang bij dat huurders zich verenigen”, zegt Mathijs ten Broeke van de Woonbond. „Waarom zou je een huurdersorganisatie ondersteunen die het jou alleen maar lastig kan maken? En bovendien: een huurdersbelangenvereniging die er niet is, hoef je ook niet van informatie te voorzien.”

Vorige eeuw was huurdersinspraak simpeler. Wie toen een woning huurde bij een woningbouwvereniging, was er automatisch lid van – en werd bij grote verbouwingen of aanpassingen van het huurbeleid vanzelf geraadpleegd. Dit veranderde toen woningbouwverenigingen in de jaren negentig werden omgevormd tot woningcorporaties.

Om een overlegvorm te creëren waarbij huurders een stem hebben, werd in 1998 de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (Wohv of kortweg Overlegwet) van kracht. Alle complexen die groter zijn dan 25 huurwoningen vallen eronder – van zowel woningcorporaties als commerciële verhuurders. Verhuurders moeten volgens de wet op gezette tijden informatie verstrekken aan huurdersorganisaties, zeker als er grote aanpassingen zijn aan het pand of huurvoorwaarden veranderen.

Verhuurders hebben er geen enkel belang bij dat huurders zich verenigen

In de praktijk scheelt het nogal of iemand bij een corporatie huurt of bij een commerciële partij. Na de Parlementaire enquête naar de woningcorporaties in 2014 kregen huurdersorganisaties bij corporaties veel meer inspraak – zij kunnen bijvoorbeeld pas fuseren na een positief oordeel van de huurderscommissie.

In de commerciële sector blijkt het voor huurders stukken lastiger iets voor elkaar te krijgen. Wat meespeelt: de huurdersorganisaties bestaan uit vrijwilligers – vaak gepensioneerden – met veel minder tijd en middelen dan de professionele vastgoedpartijen met wie zij moeten overleggen. „Meepraten gaat vaak nog wel, maar naarmate het serieuzer wordt en huurdersverenigingen zich beter organiseren, zie je dat verhuurders in de commerciële sector het minder prettig beginnen te vinden”, zegt Ten Broeke van de Woonbond.

Ook ontstaat regelmatig gedoe over geld. De Overlegwet schrijft voor dat de verhuurder in principe de kosten die huurdersorganisaties maken moet voldoen, bijvoorbeeld als zij ‘externe deskundigen’ inhuren voor advies.

Twisten

Tot vorig jaar kende Vesteda een samenwerkingsverband van huurdersorganisaties, het Vesteda Platform. Dat platform bestaat sinds november vorig jaar niet meer, bevestigt een Vesteda-woordvoerder. Een van de redenen: Vesteda wilde niet meer samenwerken met het Platform, onder meer vanwege twisten in het platformbestuur.

Diverse huurdersorganisaties zeggen tegen NRC dat zij een centrale vraagbaak over hun rechten en plichten ten opzichte van Vesteda – een van de functies van het platform – enorm missen. De organisaties hebben nu het gevoel alleen te staan tegenover Vesteda. De woordvoerder ziet dat anders. Hij mailt dat het platform „zichzelf heeft opgeheven tijdens een ledenbijeenkomst”, waarbij „een grote meerderheid van de aangesloten huurdersorganisaties nauwelijks tot geen bezwaar” had.

Het halfjaarlijkse overleg tussen Vesteda en de huurderorganisaties is per wooncomplex gewoon voortgezet, vervolgt de woordvoerder. En dat verloopt „over het algemeen soepel”. Wel bevestigt hij dat met „enkele huurdersbelangenverenigingen en bewonerscommissies” – precies die NRC sprak – verschil van inzicht is over zaken als brandveiligheid, wettelijke eisen en financiële afspraken.

Vesteda weet dat het laagdrempelig en toegankelijk overleg moet voeren met huurders, maar kan „vanwege wetgeving” soms niet anders dan kiezen voor een „uiterst formele opstelling, aldus de woordvoerder. „Wij zijn een financiële instelling, staan onder toezicht en moeten onze inkomsten en uitgaven desgewenst goed kunnen onderbouwen.”

Al met al is Vesteda niet onverdeeld gelukkig met de gang van zaken. Tijdens overleg „merken wij dat de wettelijke rechten en plichten van een huurdersorganisatie soms onbekend of onduidelijk zijn of verschillend worden uitgelegd”, schrijft hij. Dan kan verschil van inzicht ontstaan „over de aard en hoeveelheid opgevraagde informatie” die „wel of niet moet worden verstrekt”. De woordvoerder: „Hierdoor komen partijen al snel tegenover elkaar te staan” en kan „een gang naar de huurcommissie of de rechter” onontkoombaar zijn. Zijn voorstel: „Het verder verhelderen van de inhoud van deze wet zou conflicten over de inhoud ervan mogelijk kunnen voorkomen.”

Vaatwasser stuk

In het wooncomplex aan de Van Montfoortlaan in Den Haag is de rust weergekeerd na de rechtszaak die de huurders wonnen. Alexander Rose, die nog altijd namens de huurders optreedt, heeft de draad met zijn verhuurder zo goed en zo kwaad als dat gaat weer opgepakt. „Voor kleine zaken zijn ze goed te bereiken. Als mijn vaatwasser stuk is, kan ik dat gewoon melden en komt er een monteur langs,” zegt hij. De onduidelijkheid over de plannen van Vesteda met het appartementencomplex, waar inmiddels negen van de 36 appartementen leeg staan, bleef sindsdien bestaan.

Als NRC navraag doet, komt er na maanden van stilte opeens schot in de zaak. „Vanmiddag ontvingen wij een brief van Vesteda waarin meer duidelijkheid komt over de plannen”, mailt Rose kort voor het verschijnen van dit artikel. Hij wil plotseling geen contact meer met de krant. „Wij zijn uitgenodigd mee te denken over verdere plannen.” Meewerken aan een artikel „zou de broze relatie, die nu wat ten goede keert, ernstig schaden.”

Lees het hele artikel