Hogere hypotheekrente? In Utrecht houden de starters de moed erin

De situatie in de Straat van Hormuz is voelbaar tot in de Ampèrestraat in Utrecht. Daar, in de gewilde wijk Zuilen, staat een appartement te koop van 61 vierkante meter, gerenoveerd, met tuin, energielabel D. Vraagprijs: 400.000 euro.

Sabina Kurlit en Maciej Nawrocki (beiden 28) komen het bezichtigen tijdens de Open Huizendag van makelaarsvereniging NVM, deze zaterdag. Sinds de Amerikaans-Israëlische aanval op Iran, nu vier weken geleden, is de hypotheekrente gestegen met zo’n 0,3 procentpunt. Op een hypotheek waarbij de rente voor tien jaar vaststaat, betaal je nu gemiddeld krap 4 procent rente.

Nawrocki, elektrisch ingenieur, slaat een diepe zucht. Hij noemt de gestegen hypotheekrente „wel een beetje zorgwekkend”. Nawrocki en Kurlit, beiden uit Polen, hebben het gevoel „onder druk” te staan om een huis te kopen, zeggen ze. Het is „nog steeds goedkoper dan huren, hoewel de koopprijzen twee à drie jaar geleden nog lager lagen”, zegt Nawrocki. „En het is een investering voor de lange termijn”, vult Kurlit aan. Maar als de oorlog in Iran nog langer duurt, dreigt het „nog erger” te worden met de hypotheekrente, vreest ze.

De oorlog die de hypotheekrente opjaagt – dat werkt als volgt. Iran heeft de Straat van Hormuz, een belangrijke doorvoerroute voor olie en gas, praktisch onbevaarbaar gemaakt en voert aanvallen uit op de Golfstaten. Dit heeft wereldwijd de olie- en gasprijzen opgedreven. Deze prijsstijgingen zullen naar verwachting breed doorwerken in de economie. Er ontstaat, kortom, inflatie. In reactie daarop maakt de Europese Centrale Bank zich op voor renteverhogingen. Daarop anticiperen beleggers: op de kapitaalmarkten heeft de rente al een beweging omhoog ingezet. De hypotheekrente wordt sterk beïnvloed door de kapitaalmarktrente.

Op de Nederlandse woningmarkt is dit keteneffect het meest voelbaar in de grote steden, schreef ING vorige week in een analyse. Daar zijn veel starters actief, die veelal tegen de huidige hypotheekrente hun eerste woning moeten financieren. Voor een hypotheek van 350.000 euro scheelt de rentestijging ongeveer 50 euro bruto per maand, zo berekende de bank. Ook verlaagt de rentestijging de maximale hypotheek met zo’n 3 procent.

Lara Koeman (29, communicatieadviseur) en Mattijs van der Laan (28, fondsencoördinator), zijn zulke starters. „Op de achtergrond” speelt de hypotheekrente mee als factor in hun huizenzoektocht, zegt Van der Laan. Waar ze vooral tegenaan lopen is de enorme concurrentie in het segment waarin ze zoeken: de vraagprijsklasse van tussen 3,5 en 4 ton. Koeman: „We zijn al drie keer overboden door mensen die tussen de 75.000 euro en een ton boven de vraagprijs betaalden.” Zelf kunnen ze niet eindeloos overbieden: ze nemen „wel wát spaargeld” mee, maar geen grote erfenis of schenking. Gelukkig hoeven ze „niet per se” weg uit hun huis in het centrum van Utrecht, al denken ze dat het wel „verstandig” is een huis te kopen, als toekomstinvestering.

Bij een abrupte stijging van de hypotheekrente kan de woningmarkt snel afkoelen, zoals gebeurde na de Russische aanval op Oekraïne in 2022. Toen piekte de hypotheekrente op ruim 4,5 procent, in 2023 daalden in Nederland gemiddeld genomen de huizenprijzen.

Nu, in het voorjaar van 2026, is in Utrecht van afkoeling nog niets te merken. Tegen het middaguur telt NRC in de woning in de Ampèrestraat acht geïnteresseerde partijen in de woning tegelijk, allemaal jong, meestal stellen. Eigenaar Maartje Abrahams (32) ontvangt zelf de kijkers. Als er wéér iemand aanbelt zegt de goedlachse Abrahams: „Ik moet mijn tijd een beetje verdelen, kijk lekker rond en voel je vrij om kasten en deuren te openen.”

Abrahams, marketing manager, hoopt dat kopers door de gestegen hypotheekrente niet „minder gaan overbieden” op haar woning. Ze kocht twee maanden geleden een nieuw huis in Breda, dat ze gaat verbouwen. Daarvoor wil ze de in Utrecht opgebouwde overwaarde gaan inzetten. En dus hoopt ze dat de woning „wordt verkocht voor de hoofdprijs”.

Woninzoekenden op de Open Huizen Dag in Den Haag

In een appartement op de twaalfde verdieping (107 m², vraagprijs 5 ton, energielabel A) in de wijk Tuindorp, met aan de rand daarvan enkele grote flatgebouwen, zit makelaar Nardi Kanters klaar aan tafel met koffie en paaseitjes. Geïnteresseerden van uiteenlopende leeftijden – van twintigers tot en met tachtigers – komen af en toe binnenlopen. „De belangstelling is boven verwachting hoog”, zegt Kanters. Ze verwacht niet dat de huizenmarkt in Utrecht een klap krijgt door de gestegen hypotheekrente. „In 2022-2023 is de markt hier op niveau gebleven, niet ingestort.” Hoe verklaart ze dat? „Er is veel woningschaarste en er is ook veel geld onder de mensen.”

Jeanette de Regt (61) neemt de tijd om het appartement, met indrukwekkend uitzicht over de stad, op zich in te laten werken. De Regt, werkzaam voor vakbond CNV, is duidelijk gecharmeerd van de woning en gaat er waarschijnlijk een bod op doen, zegt ze. Ze vindt de stijging van de hypotheekrente „wel lastig”, vooral in combinatie met het „snel moeten beslissen en het moeten overbieden”. Ze financiert de aankoop voor ongeveer de helft met eigen geld – „ik heb 37 jaar gewerkt” – en ze is dus wat minder vatbaar voor de rentestand dan de meeste jonge starters die meer leunen op een hypotheek.

Het zijn vooral huizenkopers met lage inkomens, die volledig van een hypotheek afhankelijk zijn, die de stijging van de hypotheekrente merken, zegt Robin Ezendam van makelaarskantoor Grift en Gracht. Hij ontvangt in een woning in de wijk Overvecht (vraagprijs: 525.000 euro) een gestage stroom geïnteresseerden, onder wie buurtbewoners. Ezendam: „Een klant van mij die nu een woning zoekt, heeft een budget van zo’n 365.000 euro. Die heeft door de gestegen rente 10.000 euro minder te besteden om te bieden, of te overbieden. Dat maakt de kansen van zo iemand er natuurlijk niet groter op.”