In de Rotterdamse probleemwijk Carnisse lachen de pandjesbazen de woningcontroleurs ‘vierkant uit’

1 uur geleden 1

Door de halfdichte luxaflex van hun gemeentekantoortje, en met de lichten uit, turen twee Rotterdamse woningcontroleurs in de zomer van 2025 naar een bovenwoning schuin aan de overkant van de straat. Ze turven hoeveel mensen er naar binnen gaan en eten een broodje.
In de twee uur dat ze daar zitten tellen ze er tien die met een sleutel door de witte deur naast de dameskapper naar binnen gaan. Twee anderen bellen aan. Wie weet hoeveel er dan al binnen zijn.

In dit pand in de Rotterdamse wijk Carnisse gebeurt van alles wat niet mag, vermoeden de controleurs. Er wonen te veel mensen bij elkaar, dat zien ze. Er zijn meldingen van intimidatie en afpersing. Boven zouden drugs liggen en „alles wijst op mensenhandel, uitbuiting”, noteert een van de twee controleurs in een verslag

Nu wil hij doorpakken. Met een hulpofficier van justitie steekt hij de Markerstraat over en drukt op de bel. Die doet het niet. Hij klopt aan, en nog eens, en nog eens. Boven hen schuift een gordijn een stukje opzij, gezichten verschijnen voor de ramen. Ze kijken van boven naar de mannen op de stoep, maar doen niet open. Niemand doet open.

En dan? Dan niets. De controleur en de hulpofficier van justitie draaien zich om en vertrekken.

Arbeidsmigranten in wijken in heel Nederland verkeren in een benarde positie, maar de wijk Carnisse, ten zuiden van de Maas, maakt het wel heel bont. Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) zegt het in de zomer van 2023 voor de camera van lokale zender Rijnmond. Hij kocht hier zijn eerste huis en kent de wijk goed.

De Jonge noemt Carnisse „een van de zwakste wijken van Nederland”. Hij somt op: zo’n zesduizend woningen, de helft ervan wordt verhuurd door particulieren, die acht op de tien keer een te hoge huur vragen, aan „mensen die sowieso al in de knel zitten”. Ongeveer een op de vier bewoners in Carnisse is arbeidsmigrant.

Vanaf nu wordt het beter in dit soort wijken, belooft De Jonge. Zijn wet voor een nette verhuur van panden is net ingegaan en een wet voor betaalbare huren is op komst. Die nieuwe Wet goed verhuurderschap bepaalt dat verhuurders hun bewoners niet mogen discrimineren of intimideren en dat ze de huurovereenkomst op schrift moeten zetten. Als ze de regels schenden, kan de gemeente daar tegen optreden.

Gemeenten kunnen arbeidsmigranten zo beter beschermen, is de gedachte. In het oude systeem moesten die voor zichzelf opkomen. „De foute huurbazen gaan de wijk uit”, voorspelt De Jonge. De Rotterdamse wethouder Chantal Zeegers (Wonen, D66), met hem op pad, beaamt de omslag. Rotterdam heeft een „enorm team” klaarstaan om hard op te treden, zegt zij. „Dit gaat echt gebeuren.”

Maar onderzoek van NRC laat zien dat het Rotterdam nog altijd niet lukt om woonfraude met arbeidsmigranten terug te dringen, met alle gevolgen van dien. Ze worden nog altijd op grote schaal illegaal gehuisvest. Er zijn vele Bulgaarse, Poolse en Oezbeekse ‘spookbewoners’: mensen die in overvolle panden wonen die op papier leegstaan, of waar anderen staan ingeschreven. Ze hebben geen huurcontract, geen arbeidscontract en mogen zich op een adres niet inschrijven van de pandeigenaar, het uitzendbureau of een ander die van hen profiteert.

De gemeente weet ervan, maar ondanks ferme woorden en wetten blijven controles steken bij de voordeur, rapportages met overtredingen blijven liggen, boetes worden niet opgelegd. Dat blijkt uit gesprekken met controleurs, deskundigen en omwonenden, uit gemeenteverslagen, e-mails, rapporten en uit cijfers die NRC bij de gemeente opvroeg. Dit tot grote frustratie ook van de woningcontroleurs zelf. „Pandjesbazen lachen ons hier vierkant uit”, zegt er een.

Hoe kan het dat de gemeente alles ziet en niet ingrijpt?

Als de eigenaar en zijn vrouw in 2018 bij een notaris zitten voor de aankoop van het pand op de Markerstraat 4 moet er een tolk bij komen. Het stel komt uit Montana, een arme stad in het noordwesten van Bulgarije. Ze wonen zelf in een rijtjeshuis een paar honderd meter verderop met hun bijna volwassen zoon. Vader heeft een klusbedrijf en een witte bestelbus.

De carrousel draait door

Vier jaar na de aankoop doet een wijkagent een eerste melding. Wie lopen er toch in en uit, wil hij weten. Woningcontroleurs van de gemeente bellen aan. Ze treffen twee bewoners aan en kledingstukken en koffers van anderen, noteren ze. „BRP niet op orde”, heet dat. Het betekent dat er andere bewoners wonen dan die er staan ingeschreven. Als de controleurs twee dagen erna aanbellen, lijkt het pand leeg.

Een paar weken later wonen er weer nieuwe bewoners. Door het open raam horen de controleurs vrouwenstemmen, maar niemand doet open. Dat durven de vrouwen niet, vertelt de eigenaar als de controleurs hem er later die dag naar vragen. Zijn huurder gaf de vrouwen en anderen zomaar toegang tot de woning, zelf wist hij van niks. Hij zette de huurder er daarom uit en voor de vrouwen zoekt hij een ander onderkomen, zegt hij.

Gedumpte meubels bij de afvalcontainer in de wijk Carnisse.

Foto Hedayatullah Amid

De controleurs verdenken de eigenaar nu niet meer alleen van een te losse administratie, maar ook van „het rouleren van personen tussen verschillende panden”. Het is een bekend fenomeen in de wijk. Bulgaren, Polen, Oekraïners en Oezbeken worden als het een pandeigenaar zo uitkomt met hun eigendommen pardoes op straat gezet. In de wijk zie je altijd wel ergens gebruikte matrassen, stoelen en kastjes op de stoep liggen. De bewoners gaan dan lopen, met hun overige bezittingen in koffers en tasjes in de hand.

Arbeidsmigranten in Carnisse dolen zo als in een carrousel met hun bezittingen steeds opnieuw door de straten

Een woninginspecteur van de gemeente vertelt dat hij eens elke drie maanden dezelfde mensen met een koffertje door de wijk zag lopen, van het ene naar een volgend pand van dezelfde eigenaar, een jaar lang.
Arbeidsmigranten in Carnisse dolen zo als in een carrousel met hun bezittingen steeds opnieuw door de straten, op zoek naar weer een ander onderkomen via een kennis, een uitzendbureau of wat in deze buurt een ‘informele makelaar’ heet. Met wat meer pech zoeken ze naar een leegstaande berging, tuinhuisje of kelderbox.

Aan het eind van dat jaar, in november 2022, wonen, volgens een intern verslag, in het pand boven de kapper vooral mensen die voor een Bulgaar werken. Die huurt het pand voor 2.000 euro van de eigenaar, haalt mensen uit Bulgarije en laat die hier wonen en werken. De arbeidsmigranten hebben geen huurcontract en formeel betalen ze ook geen huur. De Bulgaar bezit zelf de sleutels van het pand en loopt er in en uit. Ook dat mag niet. De Bulgaar vertelt tegen de controleurs dat de pandeigenaar zélf Bulgaren hier zwart laat werken.

De controleurs schrijven het allemaal op. Ze maken een nieuw dossier aan, met een nieuw zaaknummer, vragen een analyse aan, lichten „de backoffice” in en dienen een „verzoek tot uitschrijving” in van een spookbewoner in het pand. Het papierwerk is bedoeld om misstanden op te lossen, om de eigenaar aan te kunnen pakken en arbeidsmigranten te beschermen. Maar in het pand of op straat verandert niets.

In Carnisse draait de carrousel van arbeidsmigranten onverminderd door.

We have laws

Een paar keer per jaar organiseert de gemeente straatacties in de wijk. Controleurs dragen dan groen-witte hesjes en bellen aan bij woningen die door particuliere eigenaren worden verhuurd. Journalisten en fotografen worden uitgenodigd, wethouder Zeegers komt ook.

Op 11 februari van dit jaar doet een man tijdens zo’n straatactie open op de Pleinweg, aan de rand van Carnisse. Hij is koerier en zijn vriend en hij betalen samen 1.100 euro aan kale huur. Zijn werkgever huurt het pand voor hem en houdt die huur in op zijn loon, zegt hij.

Een controleur vertelt wat volgens zijn berekening een eerlijk bedrag zou zijn. „Dus ik betaal 400 euro te veel?”, zegt de man. Hij denkt daar niets aan te kunnen doen, de huurprijzen liggen nu eenmaal hoog. „But we have laws here in the Netherlands”, zegt de controleur en geeft hem een folder over hoe de bezorger de huurprijs kan aanvechten.

Dát is wat de gemeente met de nieuwe huurwetten goed kan: bewoners aansporen hun huur aan te vechten, met folders, straatacties, een meldpunt. „We zijn goed bezig”, zegt wethouder Zeegers beneden voor de portiekflat. „We zien dat huurprijzen worden verlaagd als mensen dat met onze hulp aankaarten. Het bespaart sommigen wel 500 euro per maand! Dat is toch fantastisch?” Na de straatactie verspreidt de gemeente een persbericht over de „succesvolle inzet” voor een „eerlijke huurmarkt”.

Maar dat verhaal gaat vooral op voor de 322 Rotterdammers die zich vorig jaar bij het meldpunt van de gemeente durfden te melden met klachten over hun huurbaas. Níét voor de vele arbeidsmigranten in de overvolle huizen. Hoe de aanpak voor deze groep uitpakt, vertellen vier medewerkers van Bouw- en Woningtoezicht in hun kantoor op de Markerstraat, schuin tegenover het pand boven de kapper. Twee van hen maken beleid voor de aanpak van huurproblematiek, de andere twee voeren woningcontroles uit. Over specifieke controles en adressen kunnen ze niet praten.

Alle vier zien ze hetzelfde: een overheid die nauwelijks grip krijgt op misstanden met arbeidsmigranten in Carnisse.

Arbeidsmigranten zijn bang om hun huis en inkomen te verliezen, dus vaak doen ze niet eens open, vertelt inspecteur Sebastian Oskam. Orders van de huisbaas. Zijn collega’s en hij vinden briefjes achter de voordeur met een verbod om open te doen voor gemeente of politie. En als niemand open doet, kan de gemeente weinig, zegt Oskam. „Je kan de burgemeester vragen om een machtiging tot binnentreding, maar dan moet er echt iets ernstigs aan de hand zijn. Zoiets komt maar eens per jaar voor.”

Als de deur wel open gaat en de gemeente binnen op overtredingen stuit, treedt ze daar lang niet altijd tegen op, soms uit piëteit met de bewoners. Oskam: „Ik kwam een tijd geleden bij een jong Pools gezin. Ze woonden in een huis zonder verwarming, met schimmel en bedwantsen. De muren waren rood van het bloed. Toch wilden ze per se niet dat wij in actie kwamen tegen de huisbaas.” Ze waren bang om op straat te belanden.

Die angst is niet ongegrond. Een Bulgaarse wasmachineverkoper overkwam het, een paar jaar geleden. Hij huurde van een Turks-Nederlandse huurbaas, die in de wijk een stuk of vijf portiekflats bezit met arbeidsmigranten erin. Ze woonden er soms jaren zonder inschrijving of huurcontract en betaalden contant, volgens gemeentelijke documenten.

Arbeidsmigranten vertelden controleurs hoe zij door de huurbaas werden bedreigd en gepest als zij daar moeilijk over deden. Hij hing camera’s voor hun deuren en sloot hun brievenbussen af met een hangslot, waardoor ze geen post meer ontvingen.

De gemeente probeerde er een zaak van te maken, maar dat liep voor de wasmachineverkoper slecht af. In de rechtszaak vertelde de huurbaas dat de verkoper hém nog huur was verschuldigd. En omdat die geen huurcontract had en altijd contant betaalde, had hij geen poot om op te staan. Dus veroordeelde de rechter de wasmachineverkoper tot het betalen van duizenden euro’s achterstallige huur. Ook hij kwam op straat te staan.

„Klachten? Over mij? Dat was vroeger”, zegt de huisbaas

De Turks-Nederlandse huisbaas heeft nog altijd panden in Carnisse, deels bewoond door Bulgaarse migranten, zegt hij als we hem bellen. „Klachten? Over mij? Dat was vroeger.” Toen had hij huurders die niet betaalden. Nog steeds hangen er camera’s bij zijn panden („voor de veiligheid”) en staan zijn naam en 06-nummer met dikke zwarte stift („voor als er iets is”) op de brievenbussen van zijn huurders.

In het gemeentekantoortje vertellen de inspecteurs dat arbeidsmigranten wel vaker hun huis kwijtraken nadat de gemeente is langs geweest. „Nog voordat we een handhavingsactie kunnen starten, worden ze al uit huis gezet.” Dan komen er nieuwe bewoners in „en begint het weer van voor af aan”. Het maakt dat huisbazen bijna niet te pakken zijn op overtredingen. „Heb je net bewijs voor een misstand, zijn de bewoners alweer vertrokken.”

Dat is terug te zien in de handhavingscijfers die NRC opvroeg. Van 2022 tot en met 2025 was de gemeente 714 keer van plan een dwangsom op te leggen aan een huisbaas voor overtredingen met huurders. In vrijwel al die gevallen kon die huisbaas dit voorkomen door de situatie snel te veranderen. In totaal bleven in die vier jaar tijd 45 dwangsommen overeind, voor heel Rotterdam.

Bestuurlijke boetes werden eveneens nauwelijks opgelegd: dat gebeurde maar 19 keer in die vier jaar.

Kinderspullen

In het pand op de Markerstraat mogen de controleurs van de eigenaar niet meer binnen komen, vanaf 2023. Soms lukt het toch, in mei doet een Bulgaar per ongeluk open, volgens een verslag. Als de controleurs zeggen dat ze van de gemeente zijn, belt hij acuut de eigenaar. De controleurs wachten. Negen mannen willen in die tijd het pand verlaten en als de eigenaar na een kwartier komt aanrijden, stappen uit het laadgedeelte van zijn witte bestelbus drie mannen die meteen weglopen. Twee vrouwen die net aankomen, lopen na een kort gesprek met de eigenaar ook snel weg.

De controleurs waarschuwen de eigenaar dat als ze niet binnen mogen komen, zij hem in onderzoek gaan nemen. Die reageert laconiek „door zijn schouders op te halen”.

Wat doen de controleurs? Ze „kijken hoe een en ander verder opgepakt kan worden”, meldt een verslag. In de praktijk betekent het dat er voor de bewoners niets verandert.

Ook in 2024 dringen geluiden uit het gesloten huis tot de gemeente door. Één man blijkt er al twee jaar te wonen zonder BSN-nummer. Hij verdient met de verkoop van de straatkrant. Over een andere bewoner is bekend dat de werkende bewoners elke dag de deur op slot draaien en hem geen sleutels geven. Hij kan pas naar buiten als zij thuiskomen.

Op een zeker moment verblijven er volgens een verslag „mogelijk 20 mensen in de woning”. Het pand is 83 vierkante meter en Rotterdam houdt een richtlijn aan van gemiddeld 18 vierkante meter per bewoner. Het zou betekenen dat er zestien te veel wonen.

Die zomer treffen controleurs voor het eerst ook „kinderspullen” aan.

In juli 2025 vraagt de gemeente de vreemdelingenpolitie om hulp. Al 2,5 jaar zijn er in de woning „misstanden in de vorm van overbewoning, mensenhandel, illegale aanvraag uitkeringen”, staat in een e-mail aan de politie. Er wonen dan vermoedelijk 22 mannen onder „slechte omstandigheden”. Ze worden bedreigd door mannen die zich bezighouden met mensenhandel en drugshandel.

De groep verbleef eerder op een ander adres in de buurt, maar na een controle daar, zijn ze overgeplaatst naar de Markerstraat, staat in de mail. „Mensen lijken rondgepompt te worden wat ook strookt met de dossiers die wij eerder hebben geschreven op dit adres.”

De vreemdelingenpolitie kan niet veel doen, laat die weten. Het gaat om Bulgaren en Bulgarije maakt deel uit van de Europese Unie.

En dan komt de middag in juli 2025 dat de twee controleurs in een donker kantoor achter halfgesloten luxaflex bewoners turven. Buren zagen „dames van lichte zeden hun ding doen” achter de ramen. Volgens een andere melding krijgen bewoners drugs van een man die Bulgaren naar Nederland haalt. Hij geeft hen bij aankomst een nieuwe telefoon die ze een jaar lang moeten afbetalen „door onbetaald werk te verrichten”. De man bedreigt hun familieleden in Bulgarije.

Binnen zouden „aanzienlijke hoeveelheden verdovende middelen” liggen. Één man wist recent uit het huis te ontsnappen, weet de gemeente ook. „Alles wijst op mensenhandel, uitbuiting.”

Waarom doet ook de hulpofficier van justitie niets? Aan NRC vertelt hij aan de telefoon dat hij op verzoek van de gemeente de afgelopen jaren twee keer met controleurs op de Markerstraat is geweest. De eerste keer zorgde hij dat controleurs naar binnen konden om op te treden. „Er hing toen een man uit het dakraam die om hulp riep omdat ze hem hadden opgesloten.” Waarom deed hij die zomerdag in 2025 niets, na meldingen over drugs, mensenhandel en uitbuiting? „Er was op dat moment vanaf de straat niets verdachts te zien of te horen en dan kan ik niets doen.”

Wie wél actie onderneemt is de buurman. Op een dag krioelen bedwantsen uit het overvolle huurpand zijn woning binnen. Ook voor zijn buurman haalt de Bulgaarse eigenaar zijn schouders op en dus moet de rechter eraan te pas komen, en een professionele schoonmaakploeg. Als het Bulgaarse stel de buurman laat opdraaien voor de kosten, legt die begin dit jaar beslag op hun beide panden. Dat ligt er nog steeds op.

Straatbeeld in de wijk Carnisse, en het hoekpand waarvan de bovenwoning al tien jaar door een uitzendbureau wordt gebruikt als ‘hotel’ voor arbeidsmigranten. Eigenaar van het pand is de gemeente Rotterdam.

Foto Hedayatullah Amid

In de tuin onder een dekzeil

Er zijn in de wijk tal van woningen zoals die boven de kapper, blijkt uit interne documenten van de gemeente. Adressen waar de gemeente jaar op jaar misstanden constateert en die blijven voortduren. Zoals in een pand op de Goereesestraat, net om de hoek van de Markerstraat, waar de gemeente steeds mannen aantreft uit Oezbekistan, Georgië of Kazachstan. Ze mogen niet werken in Nederland, maar vragen een werkvergunning aan in Polen of Litouwen en reizen door.

De controleurs maken in mei 2023 een melding bij de Directie Veiligheid van de gemeente en die waarschuwt de Arbeidsinspectie. Die onderneemt volgens de controleurs „vermoedelijk door de bekende onderbezetting” geen actie.

Een jaar later is er niets veranderd: één Oezbeek, vijf beslapen bedden. En in maart 2025 weer: twee Oezbeken, vier beslapen bedden. Als de controleurs aanbellen, verstopt een van de twee zich snel in de tuin onder een dekzeil.

In het verslag: „Situatie duurt onverminderd voort.”

Als de controleurs aanbellen, verstopt een bewoner zich snel in de tuin onder een dekzeil

Een stukje verderop in de wijk is het niet anders. Daar gebruikt een uitzendbureau een hoekpand op de Katendrechtse Lagedijk al tien jaar op en aan als een „hotel” voor arbeidsmigranten, noteren controleurs. Eind oktober 2025 wonen er drie Russen en een Azerbeidzjaan zonder huur- of arbeidscontract.

De pandeigenaar? Dat is sinds 2023 de gemeente zelf.

In een reactie wil de gemeente alleen zeggen dat er sinds kort geen huurders meer in het pand verblijven.

De stellige beloften van de minister en de wethouder in Carnisse zijn niet uitgekomen. Verhuurders lappen ook de nieuwe regels aan hun laars, arbeidsmigranten klagen niet, de gemeente zet niet door.

De hele handhavingsketen hapert, komt naar voren uit de gesprekken en documenten: er zijn simpelweg te weinig controleurs, te weinig juristen om opvolging te geven aan de inspecties en te weinig capaciteit ook bij andere overheidsdiensten die de gemeente bijstaan.

Rotterdam heeft geen „groot team” klaarstaan, zoals de wethouder beloofde. Voor heel de stad heeft de gemeente acht inspecteurs om toezicht te houden op de naleving van de twee nieuwe huurwetten. „Acht inspecteurs voor heel Rotterdam”, zegt beleidsadviseur Joost Breijer in het kantoortje. „Dat is natuurlijk veel te weinig.” Daarnaast heeft de gemeente nog 55 handhavers voor overige woonproblemen.

Binnen de gemeentelijke teams zit daarnaast veel frustratie omdat er zo weinig gebeurt met de overtredingen die zij constateren. Een deel vindt dat de gemeente harder zou moeten optreden tegen sjoemelende verhuurders en vindingrijker moet zijn.

De controleurs voelen zich hierin niet altijd gesteund door leidinggevenden, over wie, volgens interne mails, meerdere integriteitsmeldingen zijn gedaan. Zo kreeg een controleur van zijn leidinggevende te horen dat hij bepaalde panden beter met rust kon laten, na een klacht van de eigenaar van die panden over hém. „Als niemand open doet, bellen we nog twee keer aan en daarna wordt het dossier gesloten. Dat is de Rotterdamse aanpak geworden”, zegt een andere controleur.

De gemeente bevestigt de integriteitsmeldingen. „We laten daar onderzoek naar doen en doen daar ook zelf onderzoek naar en we zijn ook in gesprek met de ombudsman.”

De man met één arm

In de woning boven de kapper in de Markerstraat lijkt nog altijd niets veranderd. De ramen zijn afgedekt, de bel is kapot. Er brandt licht, maar als NRC klopt, roept en kleppert, laat niemand zich zien of doet open. Buurtgenoten vertellen dat ze er nog iedere dag veel mannen en vrouwen in en uit zien gaan.

Sinds afgelopen zomer zien ze iets meer vaste gezichten. Een man die mank loopt bijvoorbeeld, met één arm. Hij rookt „de hele dag” sigaretten uit het zolderraam, vertelt een buurtbewoner.

Eind april bellen we aan het begin van de avond aan bij de eigenaar. Hij verschijnt met zijn vrouw in de deuropening, beiden in een donkerblauwe badjas. We mogen niet binnenkomen omdat er een belangrijke kerkdienst gaande is op televisie.

In hun pand op de Markerstraat woont al een tijdje slechts één huurder, zegt de eigenaar. De man is naar Bulgarije gegaan en is nu weer terug, met vrouw en kind. Zijn huurcontract loopt bijna af. Er woont een man met één arm ja. Of de man met het gezin en de man met één arm dezelfde zijn wordt in het gesprek niet duidelijk.

Er passen onmogelijk twintig mensen in de woning, zegt de eigenaar. „Er zijn maar drie kamers.” De gemeente mag niet zomaar binnenkomen nee, dat mag hij ook niet. De man met één arm krijgt daar stress van. Het huurcontract kan hij niet vinden, zegt hij na een korte zoektocht in zijn woonkamer en keuken. Hoe hoog de huur is, weten zijn vrouw en hij even niet.

„Wie zijn jullie als ik vragen mag?” De zoon is bij zijn ouders in de deuropening komen staan. Is er zoals de gemeente vermoedt, sprake van mensenhandel in het pand, vragen we hem. „Dat zou kunnen, maar wij weten niet wat de huurder doet en hebben er niets mee te maken.”

Lees het hele artikel