‘Amsterdam plukt nog steeds de zure vruchten van doorgeschoten marktwerking’

Op stevige panterprint-hakschoenen baant Zita Pels zich een weg door het winterse weer. De Amsterdamse wethouder Volkshuisvesting (GroenLinks) loopt door De Pijp, een van de negentiende-eeuwse stadswijken aan de rand van het centrum van Amsterdam. Ooit een volksbuurt waar de vervallen panden werden dichtgespijkerd, maar inmiddels geldt De Pijp als hét voorbeeld van gentrificatie.

„Wonen is hier nu voor veel mensen onbetaalbaar geworden”, zegt Pels terwijl ze omhoog wijst langs de gevels. Qua vierkantemeterprijs behoort De Pijp tot de duurste buurten in de hoofdstad, het aandeel sociale huur daalt er al jaren en ligt onder het gemiddelde. Er zijn vooral dure koophuizen en sociale huurwoningen – wie als woningzoekende voor beide niet in aanmerking komt, heeft in De Pijp weinig kans. Volgens Pels is dat wat je krijgt wanneer ‘volkshuisvesting’ verandert in ‘woningmarkt’. „In deze buurt waren vroeger veel meer corporatiewoningen. Daar zijn er in de afgelopen decennia heel veel van verkocht”, zegt ze als ze bij het Henrick de Keijserplein staat.

‘Doorgeschoten marktwerking’ is volgens de GroenLinks-wethouder de wortel van alle kwaad op de Amsterdamse woningmarkt. Het begin van de oplossing ziet ze in strenge regels voor woningverhuur. Het liefst zou Pels teruggaan naar een tijd waarin het hoofdzakelijk woningcorporaties waren die voor volkshuisvesting zorgden. En dat alle huren gereguleerd waren.

Voor particuliere verhuurders zijn de gouden tijden op de woningmarkt al even voorbij. Verhuren is onaantrekkelijk gemaakt door een stapeling aan landelijke en lokale wetgeving, waarvan de Wet betaalbare huur de bekendste is. Door die wet is er sinds 2024 een huurplafond voor middeldure huurwoningen. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. Kleinere huurwoningen met lage energielabels, vooral in populaire stadsbuurten als De Pijp, moeten bij een contractwissel soms wel honderden euro’s in maandhuur omlaag. Omdat verhuren voor veel beleggers niet genoeg meer opbrengt, verkopen ze hun huurwoningen massaal.

Even verderop neemt Pels plaats in het café van bioscoop Rialto. Het gesprek, op haar initiatief, gaat over de Wet betaalbare huur. Want elke paar maanden, zo zegt de Amsterdamse wethouder, klinken er weer stemmen om de puntentelling die het huurplafond bepaalt aan te passen. „Dan zijn er weer cijfers over de woningmarkt waar verhuurders iets verschrikkelijks in zien. Terwijl die wet volgens mij precies doet wat hij moet doen: huurwoningen weer betaalbaar maken. Als stadsbestuur vinden we dat we de regulering met hand en tand moeten verdedigen.”

Economen stellen dat door de grote uitverkoop van huurwoningen door beleggers de ‘gewone’ huurder (zonder hoge plek op de wachtlijst of genoeg geld voor een koopwoning) er bijna niet meer tussen komt. Waarom staat u toch achter de Wet betaalbare huur?

„Omdat Amsterdam nog altijd de zure vruchten plukt van de marktwerking. Amsterdammers moesten soms tot wel 2.400 euro betalen voor een studiootje. De Wet betaalbare huur draait dit terug. Door deze wet gaan veel huurwoningen in prijs omlaag. Dat is hard nodig als we weer leraren, vuilnismedewerkers en politieagenten kans willen bieden om in de stad te wonen. Dat er nu dure huurwoningen van beleggers worden verkocht, zie ik dus echt als een correctie.”

Particuliere verhuurders verkopen inmiddels veel meer woningen dan er ooit in het ‘kopen-om-te-verhuren’-tijdperk tussen 2016 en 2020 zijn opgekocht. Kun je met zulke verkoopcijfers nog wel spreken van een ‘correctie’?

„Die correctie gaat voor mij verder terug dan die paar jaar. Door het vrijgeven van de huurprijzen werden er veel sociale huurwoningen verkocht en kreeg je steeds meer dure woningen. Dankzij de liberalisering verdwenen er de afgelopen tien jaar in Nederland 100.000 sociale huurwoningen. Deels door verkoop van corporaties en deels na huurverhogingen door particuliere verhuurders. Voor mensen met een lager inkomen is er zo enorme schaarste ontstaan. Die moeten zo tien jaar wachten, waarin zij samenwonen of het krijgen van kinderen soms uitstellen.”

Verhuurders die er niet meer genoeg aan kunnen verdienen, zetten ze nu te koop, waardoor het betaalbare koopwoningen worden voor starters – een groep die er tot voor kort niet aan te pas kwam in Amsterdam. Dat heb ik veel liever. Laten we alsjeblieft niet de Amsterdammer de inkomsten van de verhuurders laten betalen.”

Niet iedereen komt in aanmerking voor een sociale huurwoning of een vaste koopwoning. Wie gaat studeren, in scheiding ligt of juist voor het eerst gaat samenwonen, komt vaak uit bij particuliere verhuurders die flexibel verhuren. Waar moeten mensen naartoe die op deze tijdelijke ‘vluchtheuvel’ zijn aangewezen?

„Die tijdelijke vluchtheuvel werkt nu alleen voor mensen met een hoog inkomen. Wie een huurwoning zoekt, kan eigenlijk vooral terecht in dure huurwoningen, terwijl er juist vraag is naar middenhuur. En bovendien, als je eenmaal in zo’n woning zit, blijkt die helemaal niet zo tijdelijk: studenten die hier in De Pijp voor veel geld op kamers gaan, ontdekken dat ze na hun studie geen vervolgstap kunnen zetten omdat er geen betaalbaar alternatief is. Zo zitten vele Amsterdammers ‘vast’ in een onbetaalbare woning.

„Die vluchtheuvel moet er wat mij betreft voor alle segmenten zijn. Ook mensen met een lager inkomen moeten kunnen scheiden zonder dat woonruimte een probleem oplevert. We moeten dus flink inzetten op de bouw van betaalbare woningen, zowel middenhuur als sociale huur. Maar we moeten ook heel eerlijk zijn: de effecten van marktwerking terugdraaien kan zo tien à vijftien jaar kosten.”

Lees ook

Aanbod studentenkamers in vrije sector daalt met tientallen procenten

In het bioscoopcafé zitten studenten met een glas muntthee naast hun laptop te werken. Hoewel De Pijp van oudsher een buurt is waar veel studenten wonen, is het voor hen de laatste jaren moeilijker en duurder geworden om een woning te vinden. Mede vanwege de huurwet worden studentenhuizen in rap tempo verkocht; particuliere investeerders verkochten in universiteitssteden in één jaar tijd driemaal zoveel woningen als dat zij elk jaar kochten tussen 2016 en 2020, zo stelde het Kadaster begin vorig jaar.

In een pand waar eerst acht studenten woonden, wonen straks twee koopstarters. Hoe kunnen studenten straks nog een woning vinden?

„Dat is ook moeilijk, niet alleen in De Pijp, maar in de hele stad. En niet alleen voor studenten, maar ook voor gezinnen met kinderen is het ontzettend moeilijk om aan een geschikte woning te komen – met allerlei problemen in onderwijs en jeugdzorg van dien. Voor ons is het zoeken naar een balans: als er een studentenhuis verdwijnt en daar twee gezinnen voor terugkomen, is dat een goed idee of juist niet? We gaan in elk geval flink bijbouwen voor studenten. Hopelijk samen met partijen die die woningen ook na 25 jaar als betaalbare studentenwoningen willen verhuren, in plaats van ze duur te gaan verhuren of te verkopen – zoals dat nu vaak gebeurt. Want ook van veel studenten krijg ik de klacht dat wonen onbetaalbaar is geworden.”

In een historische stadswijk als De Pijp kun je toch niet veel meer bijbouwen?

„Er is inderdaad meer mogelijk op grote bouwlocaties in Zuidoost, IJburg of Weesp, maar er liggen hier in de binnenstad nog volop kansen voor ‘optoppen’ [extra verdiepingen op woonlagen bouwen]. Deze buurten moeten we daar niet te snel voor afschrijven, er kan nog wel wat bij.”

In het vorige week gepresenteerde coalitieakkoord staat dat de opkoopbescherming fors wordt ingeperkt en de Wet betaalbare huur mogelijk nog dit jaar wordt ‘geoptimaliseerd’. Is Amsterdam volgens u geholpen met de woonplannen in het coalitieakkoord?

„De opkoopbescherming heeft zich in de grote steden bewezen als succesvol middel tegen beleggers en andere particulieren met diepe zakken, die betaalbare koopwoningen opkopen voor de neus van onze mensen. De wet betaalbare huur bewijst zich al evenzeer. Eindelijk hebben we als gemeenten een middel in handen om in te kunnen grijpen als verhuurders onbehoorlijk hoge huren vragen. De coalitie zet beide maatregelen op de tocht en zet er niks tegenover. Dit is echt een heel zorgelijke ontwikkeling die de deur weer wagenwijd openzet voor de markt, terwijl we al vele jaren zien hoe juist de markt de volkshuisvesting heeft uitgehold.”

Zita Pels: „Eindelijk hebben we als gemeenten een middel in handen om in te kunnen grijpen als verhuurders onbehoorlijk hoge huren vragen.”

Foto Olivier Middendorp

Zelf groeide Zita Pels op in een sociale huurwoning aan de rand van het centrum van Amsterdam. Een gerenoveerd monument, dat eigendom was van een woningcorporatie. Ze woont nu in een koopwoning in de nieuwbouwwijk IJburg. („Dat kan, met een wethouderssalaris.”)

Voor de gemeenteraadsverkiezingen van 18 maart is ze lijsttrekker van de Amsterdamse afdeling van GroenLinks, die daarna fuseert met de PvdA. Op de ledenvergadering van GroenLinks haalde Pels onlangs flink uit naar verhuurders die in haar ogen misbruik maken van de wooncrisis. In haar toespraak zei ze „samen een dikke middelvinger” op te steken naar de „huisjesmelkers en het grootkapitaal”.

Die middelvinger werd als behoorlijk polariserend en bedreigend ervaren door veel verhuurders, ook door mensen die zich wel netjes aan de regels houden. Naar wie was die gericht?

„Haha, tja, die hadden misschien niet het beste moment met mij. Wat ik daar wilde zeggen is: we gaan samen de straat op en laten zien van wie de stad is. En die is wat mij als lijsttrekker van GroenLinks betreft niet van het grootkapitaal en de huisjesmelkers. We hebben een flink aantal huisbazen in de stad die geen onderhoud plegen, veel te veel huur vragen en huurders intimideren. Tegen hen is dit gericht. Er zijn er ook genoeg die zich wel netjes aan de regels houden, die hoeven zich bij het woord ‘huisjesmelker’ dus ook niet aangesproken te voelen. Maar ja, als iemand het gevoel heeft dat hij zich daarmee wil identificeren, dan moet diegene dat zelf weten.”

Ik vind dat we niet bang moeten zijn om vergaand te reguleren – tot het maximum van wat juridisch haalbaar is

U ziet een grotere rol voor de overheid in de volkshuisvesting voor zich. Hoe moet dat eruitzien?

„Wonen is een primaire levensbehoefte waar we als overheid veel te ver van af zijn komen te staan. Ik vind dat we niet bang moeten zijn om vergaand te reguleren – tot het maximum van wat juridisch haalbaar is. En ik geloof in nieuwbouw. Vroeger investeerde de rijksoverheid bakken met geld in volkshuisvesting, daar moeten we naar terug. Tientallen, misschien wel honderden miljoenen zijn er extra nodig. Dan kunnen we weer nieuw gaan bouwen en zo zorgen voor doorstroming, door per buurt te kijken welk soort woning er nodig is.

„Alle aandacht rond de huurwet gaat nu richting de verhuurders die in het dure segment verhuren. Zij willen van de Wet betaalbare huur af. Maar volgens mij zouden hun winstmarges niet de reden moeten zijn om de betaalbaarheid voor álle Nederlandse huurders op het spel te zetten. Als hun kosten wat omlaag kunnen door de belastingen op vastgoed [box 3] te verlagen, dan lijkt me dat geen probleem. Dan betalen we dat als Nederlanders met z’n allen, en dan komt de rekening niet bij de huurder van één enkele woning in Amsterdam terecht.”