De VVD schoof aan: ‘investeringsklimaat’ verscheen, afbouw hypotheekrenteaftrek verdween

Bij de presentatie van het CDA-verkiezingsprogramma eind augustus zorgde Henri Bontenbal voor consternatie binnen zijn partij. Met de woorden „doen wat nodig is” maakte de CDA-lijsttrekker een opvallende draai op het partijstandpunt over de hypotheekrenteaftrek, die de huizenprijzen in zijn ogen onnodig opdrijft. De renteaftrek moest geleidelijk afgebouwd worden, over een periode van dertig jaar. Jonge huiseigenaren die in de knel komen, zouden via lagere inkomstenbelasting worden gecompenseerd.

Het was een politiek gevoelige boodschap. In de weken die volgden domineerden de renteaftrek (en daarmee het CDA) het verkiezingsnieuws. D66 was al veel langer overtuigd en noemde de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek in zowel het progamma als de campagne.

In december leek het einde van de belastingvoordelen voor huizenbezitters nog een stap dichterbij. D66 en CDA schreven na de door hen gewonnen verkiezingen in een handreiking aan de andere partijen de hypotheekrenteaftrek te willen afbouwen, en ook andere regelingen te willen aanpassen. De gezamenlijke ‘positieve agenda’ was dan wel geen officieel document, maar gaf wel duidelijk aan waar Jetten en Bontenbal samen heen wilden met hun woningmarktplannen.

Lees ook

‘Chaos dreigt vanaf 2031 rond hypotheekrenteaftrek’

VVD-leider Yesilgöz had tijdens de campagne van de hypotheekrenteaftrek juist een breekpunt gemaakt: ze stelde niet in een kabinet plaats te nemen dat de renteaftrek verder afbouwt. Toen duidelijk werd dat alleen de VVD aanschoof ter voorbereiding van een minderheidscoalitie, werd het ineens spannend: hoe zou de hypotheekrenteaftrek uit de onderhandelingen komen?

Meerdere punten

Wie wil weten wat het onderhandelingsresultaat van de VVD is, hoeft enkel het coalitieakkoord naast de ‘positieve agenda’ uit december te leggen. Noch de afbouw van de hypotheekrenteaftrek, noch de ‘modernisering’ (lees: versobering) van de belastingvoordelen voor huizenbezitters komt terug in het coalitieakkoord.

Ook op andere punten in de woonparagraaf is de VVD-inbreng duidelijk merkbaar. Het opduiken van de term „investeringsklimaat” in de plannen is veelzeggend. Veel meer dan in de ‘positieve agenda’ komen in het coalitieakkoord de zorgen van investeerders en projectontwikkelaars in de woningmarkt naar voren. Zij beweren dat het door een stapeling aan regels en belastingen steeds minder rendabel is om woningen te bouwen en te verhuren.

Een voorbeeld is de richtlijn voor betaalbaar bouwen. Om ontwikkelaars te dwingen ook sociale huur- en middeldure huur- en koopwoningen te bouwen, is in elk nieuwbouwproject een betaalbaarheidseis ingesteld. Tweederde moet sociaal, middenhuur of goedkope koopwoningen zijn – en in ieder geval een derde sociaal. In sommige gemeenten, zoals in Den Haag en Amsterdam, gelden nog strengere eisen: daar moet 8o procent betaalbaar zijn.

De ‘strakke regie’ om nieuwe woningen betaalbaar te maken is teruggebracht naar een ‘streven’

Waar D66 en CDA in december nog „strakke regie” wilden bij deze betaalbaarheidsdoelen, zijn die in het coalitieakkoord teruggebracht tot een „streven”. Sterker nog, verplichte betaalbaarheidsdoelen worden juist als een van de oorzaken genoemd waarom het bouwdoel van jaarlijks 100.000 woningen niet wordt gehaald.

Ook worden de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming „fors ingeperkt”. Door deze laatste maatregel (in het akkoord waarschijnlijk per ongeluk ‘opkoopplicht’ genoemd) kunnen gemeenten beleggers verbieden om goedkope en middeldure woningen op te kopen, met als doel ze te verhuren. Met name in steden helpt de opkoopbescherming starters ten opzichte van beleggers op de markt voor koopwoningen, tot onvrede van die laatste groep.

Tot slot biedt de minderheidscoalitie in het akkoord een opening om de Wet betaalbare huur voortijdig tegen het licht te houden. Mede door het huurplafond in deze wet verkopen verhuurders al anderhalf jaar veel van hun huurwoningen omdat ze niet genoeg opbrengen. In de grote steden zijn bestuurders juist uitgesproken voorstander van de huurwet.

Afzwakking van de Wet betaalbare huur is een vurige wens van particuliere beleggers. Daarbij vonden ze demissionair minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting, BBB) aan hun zijde, maar tevergeefs. Het coalitieakkoord zegt toe dat nog vóór de geplande evaluatie in het najaar van 2027 wordt gekeken of de wet kan worden „geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden”.

Toch ook overeenkomsten

Toch zijn er ook veel overeenkomsten tussen het agenda-document van D66 en CDA en het coalitieakkoord met de VVD erbij. Zo is de woonparagraaf grotendeels gewijd aan het verminderen van regeldruk in de bouw, het beter benutten van gebouwen die er nu al staan en het inzetten op fabrieksmatige woningbouw – wat de kosten van nieuwbouwwoningen flink kan drukken.

Ook gaat er in beide documenten geld naar de aanleg van infrastructuur, krijgen gemeenten die woningbouwdoelen halen extra geld en wordt er ook voor woningcorporaties meer geld vrijgemaakt zodat zij nieuwbouwwoningen kunnen plaatsen. Of het genoeg is, is sterk de vraag; corporaties en institutionele beleggers reageerden teleurgesteld op de 1 miljard extra vanaf 2029 – wat eigenlijk neerkomt op voortzetting van het huidige kabinetsbeleid.

Dat veel beleid wordt overgenomen en doorgezet is ook niet vreemd, zo zegt huizenmarkteconoom Stefan Groot van Rabobank. Voor de verkiezingen bracht hij alle woonprogramma’s van de partijen in kaart. „De knelpunten van de woningbouw zijn na de verkiezingen niet ineens veranderd: te weinig bouwlocaties, te lage productiviteit in de bouw en te ingewikkelde voortrajecten bij het voorbereiden van een woningbouwlocatie.”

Al geeft Groot nog wel een belangrijke nuance die niet alleen voor de woningmarktparagraaf geldt, maar voor het hele coalitieakkoord: voor elke maatregel moet een meerderheid worden gevonden in zowel de Eerste als de Tweede Kamer. „Het is moeilijk te zeggen hoe dat gaat verlopen, of waar er akkoorden gevonden kunnen worden. Op links met GroenLinks-PvdA bijvoorbeeld, of op rechts met JA21, de PVV en de andere partijen.” De woonparagraaf mag dan relatief veel VVD-vingerafdrukken hebben, het zal aan het politieke handwerk liggen wat daarvan overeind blijft.