Waarom bouwen we voor studenten alleen nog maar studio’s, terwijl we dat eigenlijk niet willen?

Je parkeert je fiets in de stalling. Je gaat in één rechte lijn naar binnen, de lift in, naar boven. Je loopt door de gang langs andere gesloten voordeuren. Je doet de zware deur van de studio dicht – en dan is het stil.

Zo komt elke bewoner ’s avonds thuis in het Utrechtse studentencomplex Johanna. De opvallende blauwwitte woonkolos (ruim zevenhonderd studentenwoningen over achttien verdiepingen) staat sinds 2015 aan de rand van het Utrecht Science Park – vroeger bekend als De Uithof. Sommige studenten wonen er op kamers en delen een grote keuken. Maar de meerderheid leeft op zichzelf in studio’s met een eigen keukenblokje.

Zo ook Ray Polman (25). De student Philosophy, Politics & Economics heeft op de negende verdieping een studio van 25 vierkante meter, die hij na aftrek van de huurtoeslag voor ongeveer 350 euro per maand huurt. Door slim in te richten passen er een bureau, een bank, een bed en een boekenkast in. Polman woont op zich heel prettig in de Johanna. Maar het is vooral wónen, zo zegt hij. Het sociale studentenleven speelt zich vier kilometer verderop af in de binnenstad. „Hier op de campus is het niet erg studentikoos. Je zou van een studentenwijk met ruim drieduizend inwoners verwachten dat er elke avond allerlei huisfeestjes zijn. Of dat er op een zonnige dag een oude bank naar buiten wordt getakeld en de biertjes opengaan. Dat gebeurt hier niet. Er gebeurt eigenlijk helemaal niets.”

Als Polman de deur weer opendoet is de gang uitgestorven. Er wonen tientallen mensen boven, naast en onder hem. Maar alle voordeuren zijn gesloten, waardoor niet te zeggen valt of er iemand thuis is. „En al kom je iemand tegen, elkaar groeten gebeurt zelden. Als je samen staat te wachten bij de lift, wordt er niet gesproken. We leven hier niet samen, maar wonen naast elkaar in onze studio.”

Student Ray Polman in zijn studio in Utrecht: „We leven hier niet samen, maar wonen naast elkaar in onze studio.”

Merlin Daleman

Aanvankelijk vond Polman het niet zo erg dat hij weinig contact had met zijn buren. Hij was blij met de luxe van een eigen studio, zonder huisgenoten. Maar na zijn tweede studiejaar kreeg hij last van burn-out-klachten. Hij kwam minder opdagen bij vrienden en zat vaak lange dagen thuis in zijn eenkamerappartement. „Hier op de gang wisten ze van niets. Er was geen buurman, buurvrouw of huisgenoot die even kwam aankloppen om te vragen hoe het ging.”

Zoals Polman wonen veel meer studenten in studio’s, die de afgelopen jaren in grote complexen massaal worden bijgebouwd. Studenten die op kamers willen, geven vaak de voorkeur aan een studio, terwijl bekend is dat dit voor hun ontwikkeling vaak niet het beste is. Uit jaarlijks onderzoek door Hogeschool InHolland blijkt dat uitwonende studenten vaker last hebben van stress, eenzaamheid en depressieve klachten – en dit geldt met name voor studenten die zonder huisgenoten wonen. Het lukt hen minder makkelijk een band op te bouwen met hun opleiding en hun nieuwe woonplaats. In Utrecht geldt de campuswijk als een buurt waar bewoners hun kwaliteit van leven structureel lagere cijfers geven dan in de rest van de stad; 68 procent van de inwoners gaf in 2024 aan met psychische klachten te kampen, tegen 51 procent gemiddeld in de rest van de stad.

Lees ook

Aanbod studentenkamers in vrije sector daalt met tientallen procenten

Voor veel studenten die op kamers willen, is de keuze tussen studio of kamer er simpelweg niet. De wachtlijsten voor een studio bij een huisvester zijn lang. Daar komt bij dat het archetype studentenhuis (een meerkamerwoning waar studenten de keuken en woonkamer delen) in rap tempo verdwijnt. Onder particuliere woningverhuurders is de afgelopen twee jaar een verkoopgolf gaande; zij maken door stapeling aan wetgeving en fiscale regels vaak te weinig rendement om te blijven verhuren. Duizenden studenten kregen al een brief van de huisbaas waarin zij lazen dat ze na afloop van hun huurcontract op zoek moeten naar iets anders.

Een aangepaste studio voor bewoners met een lichamelijke handicap in het toekomstige studentenhuisvestingscomplex High Five.

Voor de nieuwbouw van studentenwoningen komt het vooral aan op studentenhuisvesters. Dit zijn woningcorporaties die speciaal voor studenten bouwen. Aan de randen van universiteitssteden als Delft, Leiden, Amsterdam en Utrecht zijn grootschalige wooncomplexen gepland die het tekort aan studentenwoningen moeten terugdringen.

Zo verrijst pal naast wooncomplex Johanna op de Utrechtse campus een nog groter pand met twee goudkleurige torens van de Utrechtse studentenhuisvester SSH. Bouwvakkers leggen nu nog de laatste hand aan de High Five, waar in het najaar ruim negenhonderd studenten hun intrek nemen. Met bouwhelm en hesje geeft strategiemanager Felix Sevenheck er een rondleiding. „Dit wordt straks een van de gedeelde keukens. Je moet de bierkratjes, de vuile vaat en de posters er nog even bij denken”, zegt Sevenheck terwijl hij voorgaat naar een lichte ruimte met grote ramen waar de aanrechten met kookplaten al klaarstaan.

Het toekomstige High Five bestaat uit 721 studio’s én 200 kamers met gedeelde keuken. De SSH is trots op het project. Negenhonderd eenheden zijn op het totale Utrechtse tekort van ruim vierduizend studentenwoningen een serieuze stap. Toch is Sevenheck niet helemaal tevreden. „We hadden liever gezien dat we veel meer kamers in de High Five hadden kunnen bouwen.”

Het voelt tegenstrijdig: de meeste studenten zijn aantoonbaar beter af in kamers met gedeelde voorzieningen, en qua bouwkosten zijn negenhonderd kamers zónder eigen keukenblok natuurlijk goedkoper dan negenhonderd studio’s mét. Toch is het veel rendabeler om studio’s te bouwen in plaats van kamers. Hoe kan dat?

Hoofdoorzaak is de huurtoeslag. Sinds 1997 kun je als huurder van een nieuw gebouwde onzelfstandige woning (kamer met gedeelde voorzieningen en zonder eigen voordeur) geen huurtoeslag meer aanvragen. Studio’s komen daarvoor wel in aanmerking. Hierdoor kunnen verhuurders een veel hogere huur vragen, en wonen de studenten dankzij de huurtoeslag nog altijd in een betaalbare studentenwoning.

„In nieuwbouwprojecten zijn studio’s om die reden eigenlijk onmisbaar geworden”, zegt Felix Sevenheck, terwijl hij een toekomstige studio laat zien. In de eenkamerwoning van 19 vierkante meter is een klein keukenblokje geïnstalleerd, gelijk links bij binnenkomst. Sevenheck rekent voor: bij de huur van een studentenstudio betaal je bijvoorbeeld 700 euro per maand, maar na aftrek van de huurtoeslag betaalt de student voor deze studio nog zo’n 350 euro. Voor een kamer, zonder huurtoeslag, betalen ze 500 euro.

Paradoxale situatie

Zo ontstaat de paradoxale situatie dat een studio met eigen badkamer en keuken in maandhuur de helft goedkoper is dan een studentenkamer waarbij je de voorzieningen deelt. „Sterker nog”, zegt Sevenheck, „om de kamers die geen recht hebben op huurtoeslag nog enigszins betaalbaar te verhuren, vragen wij vaak minder huur dan we op basis van het puntenstelsel zouden mogen. Anders zouden kamers nóg duurder uitvallen ten opzichte van studio’s, en dat vinden we niet redelijk naar onze huurders toe.”

Om niet in te leveren op betaalbaarheid of kwaliteit van de studentenwoningen, worden huisvesters in feite richting studio’s gedwongen. En dat is terug te zien in de nieuwbouw. Uit een rondgang die kennisplatform Kences op verzoek van NRC langs verschillende studentenhuisvesters maakte, bleek dat gemiddeld zeven van elke tien nieuwbouwwoningen sinds 1997 studio’s waren. Hoewel er verschillen bestaan tussen huisvesters, is de algemene tendens duidelijk: zonder studio’s komt een studentenhuisvestingscomplex niet van de grond.

Het is bij nieuwbouw dus kiezen. Als een huisvester het belangrijk vindt om zo hoog mogelijke aantallen te bouwen, moet die op studio’s inzetten. Vindt die het echter belangrijk om ook in te zetten op de bouw van – verliesgevende – onzelfstandige kamers, dan gaat dat juist ten koste van de aantallen. Kamers met gedeelde voorzieningen kósten de verhuurder immers geld. Bij DUWO, de grootste landelijke woningcorporatie die voor studenten bouwt, wordt voor de eerste optie gekozen, zo legt manager beleid Jamie van den Berg uit. „Doordat het stelsel zo is ingericht, kunnen wij niet anders dan zeggen: we gaan voor studio’s, want iets anders is niet betaalbaar. Met het woningtekort dat er nu voor studenten is, kiezen wij voor zo veel mogelijk aanbod.”

‘Woonkamers’ op de begane grond

Om toch iets van samenhang onder bewoners te creëren, bouwt DUWO in complexen met veel studio’s grote gemeenschappelijke ruimtes op de begane grond, die als een soort ‘woonkamer’ dienstdoen. Ook bouwt de huisvester sinds kort zogenaamde STING-woningen: studio’s in een groep. „Hiermee krijgen de huurders huurtoeslag én krijgt elke groep een gedeelde woonkamer. Zo zijn deze woningen voor ons én de huurder betaalbaar”, zegt Van den Berg. „Je moet het studentenleven op sommige plekken dan maar een beetje brengen naar waar de studenten wonen.”

In politiek Den Haag is de kwestie rond de nieuwbouw van studio’s al langer bekend. In een poging om het bouwen van studentenkamers met gedeelde voorzieningen financieel aantrekkelijker te maken, is het puntenstelsel voor onzelfstandige woningen in 2024 bijgewerkt – voor het eerst sinds 1979. Nu energielabel en locatie ook meetellen in hoe hoog de huur mag zijn, kan de maximale huur van sommige studentenkamers met gedeelde voorzieningen iets hoger uitvallen. „Dit maakt het nieuw bouwen van studentenkamers nog altijd niet rendabel, maar wel ietsje minder onrendabel”, aldus Van den Berg.

Om echt iets te doen aan de scheve verhouding tussen kamer en studio, moet de nieuwe minister volgens student Ray Polman nog een stap verder gaan. „Geef ook huurtoeslag aan studentenkamers met gedeelde voorzieningen. Dat neemt het verschil weg tussen studio’s en kamers en dan wordt het ook interessanter om te bouwen.” Wat die oplossing politiek ingewikkeld maakt, is dat er dan ineens veel meer Nederlanders aanspraak maken op huurtoeslag. Dit gaat het kabinet waarschijnlijk veel geld kosten. Hoeveel is onduidelijk – het is niet precies bekend hoeveel onzelfstandige woningen er in Nederland zijn.

Een goede eerste stap zou volgens Felix Sevenheck van SSH zijn om in elk geval toekomstige studentenkamers in de nieuwbouw alvast ‘aan te wijzen’ voor huurtoeslag. „Dat gebeurde voor 1997 ook, en dat hielp enorm. Op die manier kunnen wij alvast gaan rekenen met de huurprijzen-met-huurtoeslag en wordt het rendabeler om wooncomplexen met gedeelde voorzieningen te bouwen.” Ook voor het Rijk is dat best aantrekkelijk. „Iedere kamer die wij bouwen in plaats van een studio, scheelt zo’n 150 euro aan huurtoeslag per maand. Best een flink bedrag.”

Ray Polman heeft momenteel een tussenjaar van zijn studie en gebruikt die tijd om zijn buurt op het Utrecht Science Park leefbaarder te maken. Als voorzitter van de belangenorganisatie van SSH-huurders kijkt hij samen met de studentenhuisvester, de gemeente Utrecht en de universiteit hoe ze meer levendigheid op de campus kunnen organiseren. Dat kan in slingerende paadjes of bankjes zitten, of een kroeg die in het weekend open is, zegt Polman. „Het zou goed zijn als er wat meer ‘vertraging’ ontstaat, zodat mensen van de fietsenstalling naar hun studio even de tijd nemen om te blijven staan. Om een praatje te maken, of om ergens te gaan zitten. Nu is de buurt ’s avonds en in het weekend uitgestorven en dat kan best grimmig zijn.”

Dat er potentie is, ziet Polman aan het enthousiasme van medebewoners. Een evenement dat ze rond Valentijnsdag organiseerden was zo succesvol dat er niet genoeg zitplaatsen waren. Hij lacht: „We hebben mensen uiteindelijk laten speeddaten in een trappenhuis.”

Postvakjes in het Utrechtse studentenwooncomplex Johanna. De meeste studenten wonen hier in een studio.

Merlin Daleman